Перепланировка старого дома – в 2021 году, составление проекта, переустройство постройки

Здравствуйте, уважаемые посетители. В данной статье мы поговорим про Перепланировка старого дома – в 2021 году, составление проекта, переустройство постройки. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно. Надеемся, что информация Вам пригодится

Перепланировка квартиры в старом доме

Особенности перепланировки старого фонда

Прежде всего стоит отметить, что все эти дома построены по индивидуальным проектам, авторов которых, как правило, установить не удается. Другой особенностью этих домов является тип горизонтальных конструкций – перекрытия в таких жилых многоквартирных зданиях могут быть деревянными либо смешанными.

Межэтажным перекрытие  – это горизонтальная несущая конструкция, разделяющая смежные по высоте этажи. На текущий момент существует три основных типа перекрытий: деревянные, смешанные и железобетонные. 

Железобетонные перекрытия делаются из монолитного бетона с металлической арматурой внутри или отдельных конструкционных деталей (плит), выполненных из этого материала. Применяются в современном строительстве.

Деревянные конструкции перекрытий состоят полностью из дерева. Смешанные – в них, помимо дерева, используются несущие конструкции из металлических или бетонных элементов, воспринимающих часть нагрузки. Деревянные и смешанные перекрытия, как мы уже отметили, являются отличительной особенностью домов старой постройки.

Типы перекрытий:

Одним из важнейших факторов, влияющим на всю конструкцию дома, является прочность деревянных перекрытий. Данные здания, если в них не было капремонта, имеют значительный износ конструкций. А поскольку деревянные балки и настил, а также деревянные стены, за прошедшее время частично утратили прочность, это существенно ограничивает возможности по перепланировке помещений. Перекрытия часто теряют часть проектной несущей способности и могут не выдержать большой нагрузки.

В среднем допустимые нагрузки на 1 квадратный метр в домах с деревянными/смешанными перекрытиями не должны превышать 200-300 кг. Поэтому в доме с деревянными или же смешанными перекрытиями запрещено выполнять бетонирование стяжек, так как это приводит к превышению допустимых нагрузок и, в лучшем случае, к прогибам перекрытий.

Превышение нагрузки может привести к печальным последствиям. Нам известен случай, когда залитая на пол ванной комнаты стяжка из бетона привела к аварии: оказалось достаточно залить ванну водой, и она провалилась к соседям. К счастью, обошлось без жертв.

По той же причине вряд ли удастся при перепланировке старой квартиры установить новые перегородки из тяжелых материалов.

Перекрытия старого дома, фото:

Кроме того, часто в таких домах не представляется возможным определить «на глаз» ненесущие стены, так как под влиянием износа несущие конструкции проседают, а простенки и перегородки принимают на себя часть незапланированной нагрузки, из-за чего становятся разгружающими. Иными словами, в домах с деревянными и со смешанными перекрытиями достаточно часто роль несущих стен со  временем начинают выполнять также те внутренние стены, которые при постройке здания как несущие конструкции не планировались. 

И точно сказать, несущая стена или нет, может только специалист по результатам инженерного обследования квартиры и здания. Подробнее об инженерном обследовании мы расскажем дальше.

Перепланировка дома старой постройки с деревянными и смешанными перекрытиями:

В несущих кирпичных стенах старого фонда могут проходить каналы вентиляции, расположенные весьма неожиданным образом. Ликвидировать их, даже если они не работают, нельзя. Та же ситуация и с дымоходами. Наконец, наиболее неприятным моментом при перепланировке в старом доме может стать то, что некоторые старые дома относятся к памятникам, и перепланировки в них дополнительно согласуют с Москомнаследием по проекту приспособления. А это очень дорого и сложно. Разработать такой проект сможет не каждая проектная организация, а только имеющая специальную лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия. У нашей компании есть такая лицензия, поэтому мы занимаемся разработкой не только проектов перепланировки, но и проектов приспособления.

Тем не менее перепланировку квартиры старого дома, в том числе и относящегося к памятнику культуры, истории и архитектуры, проводить возможно. Однако переустраивать жилые помещения в доме с деревянными или смешанными перекрытиями без предварительного обследования и согласования крайне не рекомендуется. Неизвестно, в каком состоянии находятся сами перекрытия и конструктив дома в целом. Ремонтные работы без соответствующего разрешения от надзорного органа могут привести к трещинам по дому, а также к более негативным последствиям. Восстановительный ремонт для устранения нарушений в домах старой постройки является сложным и весьма дорогостоящим мероприятием.

Пример последствий несогласованной перепланировки в доме со смешанными перекрытиями:

 

Несогласованная перепланировка на нижнем этаже дома (см. фото) привела к появлению сквозных трещин по всему зданию, а в квартирах, расположенных сверху, просели полы.

Представитель Мосжилинспекции сообщил, что документы на проведение перепланировки не согласовывались и арендатору помещения придется для начала выплатить штраф в размере 350 000 рублей, а далее, в зависимости от ущерба, нанесенного историческому зданию, оплатить восстановительные работы.

В оценке правовых последствий и возможных рисков для имущества и здоровья людей от этой самовольной перепланировки примет участие прокуратура.

Площадь квартиры после перепланировки

Изменение площади квартиры, чаще всего, становится одним из самых…

Изменения в согласовании перепланировок в 2021 году

Процесс согласования перепланировок и переустройств закреплен в Главе 4 ЖК РФ. В 2021 году в этот документ внесли ряд изменений. 

Сначала согласование, потом ремонт

Больше нельзя сначала внести изменения в конфигурацию помещения, а потом их согласовать. Теперь для начала любых работ по перепланировке и переустройству нужно получить разрешение местной администрации.

Перепланировка до оформления права собственности

Владельцы квартир в новостройках могут приступить к согласованию перепланировки, не дожидаясь регистрации права собственности в ЕГРН. Вместо выписки из реестра они предоставляют:

  • акт сдачи-приемки
  • договор долевого участия или уступки прав
  • копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию

Если в акте не прописано, что владелец квартиры выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, понадобится письменное подтверждение.

Сокращенный пакет документов

Теперь собственникам квартир не нужно предоставлять технический паспорт квартиры и заключение органа по охране памятников архитектуры. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН, выписка оттуда или свидетельство о регистрации права собственности тоже не понадобятся. Это правило закреплено в п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Обязательный выезд комиссии

Когда перепланировка завершена, ее должна принять комиссия. Она составляет акт и отправляет его в регистрационный орган. Члены комиссии смотрят на соответствие результата согласованному проекту, поэтому во избежание переделок важно следить за этим в процессе ремонта.

Выселение вместо штрафа

Раньше основной мерой наказания для собственников, которые провели самовольную перепланировку, был штраф. Теперь акцент сместился на более строгие меры. Если владельцы квартиры проигнорируют предупреждения, у них заберут квартиру по решению суда и продадут с торгов.

Как согласовать перепланировку квартиры в 2021 году: пошаговая инструкция 

Перепланировку квартиры согласовывают в четыре шага.

За техническим заключением и проектной документацией обращаются в специализированную компанию с допуском СРО. Если собираетесь подавать документы через интернет, проект должен быть подписан электронной подписью компании.

2

Согласование перепланировки

Чтобы получить разрешение на перепланировку, обратитесь в гос. орган, который согласовывает переустройство в вашем городе, или в МФЦ. Подайте туда пакет документов:

  • заявление
  • проект перепланировки
  • правоустанавливающие документы, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН

Если квартиру сдают по договору социального найма, потребуется согласие всех членов семьи нанимателя. 

Выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, тех. паспорт и заключение из органа по охране памятников архитектуры можно не приносить на основании п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Если есть желание и возможность, подайте документы через интернет. Обратите внимание, что может понадобиться электронная подпись проектной организации на заключениях и чертежах.

Заявление рассматривают в течение 30-50 дней. Максимальный срок рассмотрения зависит от региона, его скажут в МФЦ. Если перепланировку согласуют, выдадут разрешение — на его основании можно начинать ремонт.

Следите, чтобы строители точно реализовали проект, иначе на следующем этапе возникнут проблемы.

Перепланировку должна согласовать комиссия. Ее члены проверяют соответствие результата проекту. Если найдут неточности, придется снова приглашать строителей. Если все хорошо, приемочная комиссия составляет акт и отправляет его в орган регистрации прав. 

Планируете ремонт квартиры?

Получите скидку от компании «Мастера Ремонта»: 20% на ремонтные работы, 20% на кухонный гарнитур и 10% на чистовые материалы. Чтобы воспользоваться предложением, назовите промокод «ДомКлик» в разговоре с оператором.

Что будет, если не согласовать перепланировку

Несогласованная планировка приведет к затратам или потере квартиры. Если обнаружится, что собственники внесли изменения в конфигурацию жилья без оформления, им вынесут предупреждение и потребуют вернуть помещение в исходное состояние. Отстоять перепланировку можно в суде, если она безопасна и не нарушает ничьих прав.

Если же собственники квартиры откажутся возвращать квартиру в исходный вид и не обратятся в суд, у них могут изъять жилье и продать на торгах. Им достанется только часть суммы с продажи — из нее вычтут расходы на устранение перепланировки (ст. 29 ЖК РФ).

Что нужно согласовывать, а что нет

Согласовывают два типа изменений: перепланировку и переустройство. 

К переустройству относят перенос инженерных сетей, сантехнических приборов и электрики. К перепланировке — снос и возведение стен, перенос и расширение дверных проемов. Все эти изменения обязательно вносят в технический паспорт квартиры.

Изменения тщательно просчитывают, чтобы избежать аварийных ситуаций — например, обрушения дома из-за изменившейся нагрузки или затопления жилой комнаты у соседей снизу из-за переноса коммуникаций.

Согласовывать не нужно обычные ремонтные работы: замену проводки, труб и сантехники, штукатурку стен, стяжку пола, поклейку обоев. Разрешение не понадобится для установки сплит-системы, замены окон и дверей.

Сейчас читают

Как купить квартиру онлайн в ипотеку со скидкой

Как оформить ипотеку для семей с детьми по льготной ставке

Как безопасно купить или продать квартиру: оформление сделки

Была ли эта статья полезна?

Полезная рассылка

Подпишитесь на рассылку и получайте свежие материалы из нашего журнала

Перепланировка и самоизоляция 

Режим самоизоляции внес коррективы во все процессы, и оформление документов — не исключение. С точки зрения закона ничего не изменилось, однако часть процедур перешла в онлайн.

Документы для согласования перепланировки можно подать в МФЦ лично — для этого придется записаться. Другой вариант — воспользоваться онлайн-сервисами, которые работают в вашем городе. Например, москвичи могут подать заявление через сайт Мэра Москвы.

Часть процедур не получится провести «на удаленке». Для составления проекта и приемки перепланировки понадобится выезд архитектора или сотрудника БТИ. Если в вашем населенном пункте еще действует режим самоизоляции, эти процедуры придется отложить.

Что из себя представляет?

Такое понятие зафиксировано в положениях статьи №25 Жилищного Кодекса РФ.

Согласно указанному законодательному документу данный термин предполагает перемену конфигурации жилого помещения, из-за чего происходит потребность внесения корректив в паспорт жилого дома.

Кроме того, в действующем законодательстве детерминировано понятие «переустройство жилплощади».

Согласно Жилищному Кодексу РФ, оно предполагает монтаж, замену оснащения, инженерных сетей, что требует внесения соответствующих коррективов в техпаспорт помещения.

Также на уровне подзаконных актах определено еще одно понятие, а именно – «переоборудование жилплощади», которое охватывает реализацию такого комплекса работ:

Переоборудование ванной туалета, монтаж электроплит
Прокладывание электросетей с целью установки джакузи, душевой кабины, прочей современной сантехники
Прокладывание новых трубопроводов

Тогда как перепланировка дачного коттеджа предполагает такие виды действий:

  • Оснащение второго санузла;
  • Возведение дополнительных помещений жилого типа;
  • Оборудование дверных проемов;
  • Разбор, перенос перегородок.

Регламент действий

В том случае, если вы приняли решение выполнить перепланировку приватной постройки, необходимо для начала прибыть в муниципалитет.

В специальный департамент передается заявление о переустройстве дома.

В таком документе в обязательном порядке отмечаются следующие сведения:

  • суть вопроса;
  • запланированные виды работ;
  • установленные сроки для их выполнения.

До того как обратится в муниципальный орган, который предоставит разрешительный документ, необходимо собрать соответствующие бумаги.

Заявитель должен предоставить такие документы:

  1. Эскиз либо проект, разработанные профильной компанией.
  2. Технический план постройки.

Такие бумаги рассматриваются специализированным департаментом на протяжении тридцати дней.

После этого гражданин получает разрешительный документ на реализацию строительства или же  отказ.

По факту выполнения перепланировки на объект приглашается один из представителей специализированного департамента муниципального органа, который предоставит готовый акт осмотра.

В случае вынесения положительного заключения собственник частного дома обратится в БТИ с целью оформления новой редакции техпаспорта на жилплощадь.

Процедура получения разрешения

Определенные собственники приватных построек не согласовывают перепланировку дома, поскольку полагают, что в таком случае интересы соседей никоим образом не затрагиваются, а значит, допустимо обойтись без обращения в государственные структуры.

Однако в действительности дела обстоят иначе. Разрешительный документ должны получать как собственники квартир, так и владельцы приватных построек.

Таким образом, нужно предъявить:

План дома заявление
Соглашение заключенное с проектной компанией
Проект разработанный специализированной фирмой
Заключение техэкспертизы
 Согласие каждого члена семьи на реализацию переустройства
Правоустанавливающую документацию на частный дом, выписку из домовой книги с целью установления всех лиц, проживающих в конкретной частной постройке

В среднем, разрешение предоставляется по прошествии тридцати календарных дней.

Если истец получил отказ, он вправе поступить таким образом:

  • Обратиться к главе департамента с целью получения подробного объяснения негативного решения
  • Подать претензию в судебную инстанцию
  • Откорректировать основание, которое послужило причиной отказа, заново передать пакет документов.

В каких ситуациях может потребоваться проект?

Он требуется при таких обстоятельствах:

Изменение архитектурной цветной конфигурации фасада дома;
Различные преображения в результате которых происходит усиление давления на перекрытия дома;
Монтаж рольставней установка внешнего остекления;
Пристройка лестниц перенос туалета либо ванной, оснащение сантехнических комнат;
Перемены которые относятся несущих стен строения, в частности, монтаж оконных либо дверных проемов.

В том случае, если переустройство требует минимальных изменений, которые не касаются несущих стен, разрешительный документ может предоставляться на основании эскиза.

Ответственность за незаконную перепланировку квартиры, читайте тут.

Перечень документов

Независимо от типа запланированных работ истец обязуется предъявить в муниципальный орган такие бумаги:

Эскиз либо проект будущей перепланировки такие документы готовятся специализированной организацией. Для оформления эскиза такого рода требования не предполагаются
Техплан постройки предоставляется в БТИ. С такой целью доведется предъявить заявление составленное соответствующим образом
Заключение или технические условия допускающие выполнение перепланировки
Правоустанавливающую документацию на частный дом как правило, также предъявляется свидетельство о праве собственности
Выписку из домовой книги получить которую допустимо в паспортном столе. Такой документ необходим для установления всех жильцов помещении. Кроме того, требуется согласие каждого жильца на переустройство, оформленное в письменной форме

В какую сумму обойдется переустройство?

Истребование госпошлины за реализацию описанных действие не предустановлено Налоговым кодексом РФ.

Главная статья расходов во время проведения перепланировки дома формируется на этапе заказа разработки проекта.

Его цена детерминируется на основании тарифов конкретной компании. Стоимость может кардинальным образом отличаться в различных организациях.

К тому же дополнительные издержки будут вызваны потребностью оплаты услуг представителя, ответственного за оформление переустройства.

Такие действия специалист выполняет на основании нотариально заверенной доверенности.

Похожие материалы:

    Рейтинг записей

  • Перепланировка дома жилого типа

    Без получения разрешения допустимо выполнять такие виды работ:

    • — Оснащение дверных проемов в межкомнатных перегородках
    • — Разрушение не несущих перегородок
    • — Установка перегородок временного типа
    • — Разрушение дверных проемов в стене несущего типа
    • — Перемещение сантехнического оборудования в ванной комнате.

    Произвольное переустройство

    Прежде всего, в случае выполнения самовольного переустройства, на собственника будут наложены штрафные санкции. Кроме того, судебный орган может прийти к заключению о невозможности выполнения таких перемен, а также выписать указание о возврате дома к исходному вида.

    В таком случае все работы реализуются за счет владельца.

    Каким образом узаконить?

    Узаконивание реализуется такими способами:

    • в судебном порядке;
    • через жилинспекцию.

    К услугам независимого арбитра необходимо обращаться в ситуации, если первая инстанция вынесла негативное решение.

    Регламент действий:

    Оформление заявления о перепланировке жилого дома
    Получение выписки из домовой книги технического заключения
    Оформление согласия  каждого члена семьи (в письменной форме)
    Передача полученной информации в местный муниципалитет
    Получение заключения по прошествии тридцати дней

    В том случае, если жилинспекция одобрила переустройство, с выданным на руки решением стоит обратиться в БТИ с целью оформления новой редакции техпаспорта на жилую постройку.

    Однако если перепланировка была реализована постфактум, на объект прибудет работник уполномоченной структуры с целью исследования изменений.

    Он составит заключение относительно соответствия жилплощади законодательным требованиям.

    Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме в статье: перепланировка нежилого помещения.

    Кроме того нужно обратиться в СЭС, данная структура установит, соответствует ли помещение существующим санитарным нормативам.

    Видео: Как узаконить реконструкцию индивидуального жилого дома?: 

  • Понравилась статья? Поделиться с друзьями: