Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Здравствуй, уважаемые посетители. В этой статье мы обсудим следующую тему Отличие кадастровой стоимости от рыночной. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно. Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

Для чего рассчитывается

Она участвует в расчете налоговых ставок, поэтому применяется:

  1. Когда необходимо посчитать подлежащий к уплате в бюджет платеж при продаже или другой сделке с жильем

  2. Для оформления вступления в наследство

  3. Для равноценного обмена

  4. При подписании договора дарения

Какие виды выписок можно заказать через ЕГРН. Реестр

Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации имущества» установил статус выписки из ЕГРН как правоустанавливающего документа на любой вид недвижимой собственности. Она содержит объективную и актуальную информацию о помещении и участке, который поставлен на учет в кадастре. Чаще бывает, что рыночная стоимость квартиры выше кадастровой или близка к ней.

Получение сведений доступно как правообладателям, так и любым лицам, заинтересованным в раскрытии данных. Каждая бумага, включенная в перечень форм справок, содержит разные критерии, как по содержанию, так и по объему.

Регламент по отдельным видам выписок включает документы:

  • перечень основных прав собственности и их характеристики

  • фиксирование перехода права

  • список объектов, находящихся в собственности конкретного лица

  • дата постановки на учет

  • дополнительные требования к использованию помещения или земельного участка

При проведении сделок с землей и квартирами наиболее востребованными населением являются следующие:

  1. Описание имущества и зарегистрированные права на него. Она содержит фамилию владельца физического лица или название компании, в случае с юридическим лицом, величину КС. Важным является пункт о возможном ограничении прав и запретах на сделку. Справка ответит на вопрос, не является ли предмет залогом по другому договору. Поскольку бланк включает паспорт проекта, то состоит не только из информационной, но и графической части, представленной в виде план-схемы

  2. Переход права собственности. Отражает не только сведения о нынешнем хозяине, но и предыдущем, а также дату перехода имущества из одних рук в другие.

  3. Полное заключение включает два предыдущих пункта, поэтому стоит немного дороже. Две первых заказывают за 200 рублей, третья стоит 350. Из нее можно узнать кому принадлежит собственность, когда она была приобретена новым владельцем, кто был предыдущим собственником и сколько времени объект принадлежал ему, есть ли ограничения на операции с предметом, нет ли на нем обременений.

Как рассчитывается кадастровая стоимость

С 2021 года государство утвердило новый порядок определения ценности недвижимых проектов. Целью реформ было уменьшение разрыва и несоответствия между двумя категориями оценивания и приведение государственных ценностных тарифов к равному соотношению с реальными цифрами.

Применяемая раньше инвентарная цена была далека от фактического номинала, по которому загородное или городское жилище выставлялось на продажу. Тем не менее нововведения окончательно не решили вопрос с разностью сумм. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости (квартиры) по-прежнему сохраняется. Госслужащие ведут учет массовой оценки определенного класса жилья, не производя персонального анализа.

Как и все остальные математические величины, КС рассчитывается по формуле. Правила для нее утверждены Росреестром. Согласно методике оцениваются качественные параметры отдельно взятых объектов, основываясь на них специалисты вычисляют значение по математическим формулам.

Утвержденной системы проведения аттестации недвижимости нет. Каждое бюро, подписавшее государственный контракт на осуществление процедуры оценочной работы, ведет подсчет разными методами. В регламенте прописаны только параметры, которые требуется обязательно учесть оценщиками. Поскольку к перечню составляющих у экспертов субъективный подход, то и КС, полученная разными путями отличается.

У многих будущих владельцев домов и квартир возникает желание посчитать, какая стоимость больше, кадастровая или рыночная, чтобы определить потенциальное налоговое бремя, и они задаются вопросом — можно ли сориентироваться по сумме самостоятельно, не обращаясь за данными в Росреестр, и что сделать? Ведение таких подсчетов крайне сложное мероприятие, причем результат может получиться далеким от истины. Не обладая нужной информацией и опытом, расчетчик-самоучка может ошибиться в одном из коэффициентов на начальном этапе и получить цифру, далекую от фактической.

Самым распространенным способом подсчетов считается показатель удельных расценок одного квадратного метра для отдельного региона и местности.

Чтобы получить примерную КС, нужно ставку налога на имущество, действующую в населенном пункте, увеличить в 200 раз и умножить на площадь.

Расчет для земельных участков

Имеет свои особенности. Согласно законодательству, все постройки неотделимы от участка, на котором расположены. Поэтому, если на земле, которая оценивается в один миллион рублей стоит дом, который оценен в 2 миллиона и баня с денежным эквивалентом 500 000, то 2021 000 руб — это кадастровая стоимость, а рыночную с учетом хозяйственных построек или без них установит владелец.

Для квартир

Способ самостоятельных вычислений не подойдет, так как метод сложен в применении. Вариантов получить КС городского проекта недвижимости несколько: начиная с обращения в Росреестр и заканчивая порталом госуслуг.

Кадастровая цена выше рыночной – разница

Разность аналитических котировок складывается из методов подсчетов и критериев, которые применяются для каждой из них. Оценщики, работающие по заказу государства, не всегда выезжают на место, не берут в расчет все существенные факторы. Более объективной на сегодняшний день является стоимость по рынку. В редких исключениях она оказывается меньше, чем указанная в паспорте.

Ценник при продаже будет отставать когда:

  • квартира только сдана в эксплуатацию и имеет нулевой износ, она отделана дорогими современными материалами, строители применяли новейшие технологии и инновационные агрегаты и компоненты, с высокими затратами

  • местоположение у объекта удаленное, инфраструктура не развита, район не пользуется популярностью

Для правоприобретателя такое положение дел проблематично. Придется платить завышенный налог на имущество, которое нельзя быстро и выгодно продать. Выход есть: нужно заказать и переоформить тариф по кадастру в соответствии с рыночной ценой.

Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Мы используем cookies для наилучшего представления нашего сайта. Если Вы продолжите использовать сайт, мы будем считать, что Вы согласны с этим. Закрыть

Понятие номинальной цены

Когда дом, квартира, помещение или участок земли выставляются на продажу, они становятся одним из вариантов приобретения для потребителей. Им приходится конкурировать по своим характеристикам с другими объектами. Та сумма, за которую недвижимость будет продана с высокой долей вероятности, и есть рыночная стоимость, на сколько отличается кадастровая от нее, определяют количественные показатели имущества.

Она зависит от многих критериев:

  • территориальное расположение

  • этажность

  • качество ремонта

  • техническое состояние жизнеобеспечивающих систем: канализация, отопление, электричество, газовая сеть

  • престижность

  • площадь и планировка

Чтобы ориентировочно рассчитать показатель, не требуется специальных знаний и навыков, применение методик расчета. Сам хозяин или посредник смогут оценить предмет сделки, исходя из внешних условий и собственного опыта. Иногда требуется максимально точно определить, сколько может стоить имущество. Тогда целесообразно обратиться в бюро оценщиков, имеющих специальную лицензию на экспертную деятельность. Важно понимать, что динамичная ситуация делает объективность выданной справки очень недолгой.

Ценник на любой товар зависит от многих внешних факторов: от политического и экономического положения в стране, сезона, предпочтений покупателей. Таким образом эта характеристика формируется, исходя из спроса и предложения, способна как резко увеличится, так и «обвалиться».

А может ли рыночная стоимость быть ниже кадастровой и почему так происходит. Такое возможно по нескольким причинам. Основная — завышение показателей КС с целью увеличения налогооблагаемой базы и налоговых поступлений, на неточность оказывает влияние несовершенство системы муниципальных расчетов.

Когда необходима оценка

Данные Единого государственного реестра открыты, поэтому получить информацию, во сколько оценена ваша квартира не составит труда. Сведения понадобятся, если Вы:

  • будете совершать сделки по отчуждению жилья

  • участвовать в имущественном судебном процессе

  • планируете оформлять ипотечный кредит в банке

  • рассчитываете получать субсидии и дотации

  • оставляете наследство

Особенно важное значение имеют отличия кадастровой и рыночной стоимостей квартиры при расчете налоговой базы. Завышенная сумма, указанная в кадастре, негативно скажется на увеличении начисленных налоговых платежей.

Без обращения в ЕГР не обойтись, если:

  1. Объект участвует в приватизации

  2. Дом или земля рассматриваются в качестве залога

Правила проведения подсчета утверждены в рекомендациях 20 лет назад, и оценка государства часто оказывается завышенной по сравнению с рыночной. Их величины могут быть уравновешены по решению суда.

Различия и взаимосвязь

Две категории несут различную смысловую нагрузку. Более того, их значения не зависят друг от друга и не имеют связи. Ценность по кадастру устанавливается государством, по рынку — определяется самим собственником, риелтором или оценщиком. Первая остается неизменной в течение определенного законодательством периода (от 3 до 5 лет), до государственной переоценки и влияет на налоговый платеж владельца. Вторая очень динамична и зависит от спроса и предложения на рынке, внешних макроэкономических факторов и потребительских предпочтений. Она указывает на рублевый эквивалент имущества, определенную сумму денег, которую можно выручить, продав жилье. Вот почему, отвечая, может ли кадастровая стоимость быть выше или ниже рыночной, эксперты дают утвердительный ответ.

Метод анализа стоимостной оценки, используемый государством, дает необъективную картину ценности. Однако иногда, параметры сильно завышаются.

На данный момент в большинстве случаев номинальный ценник будет выше КС.

Два объекта, имеющие схожие величины по сведениям реестра, могут продаваться на совершенно разных условиях.

При всех вышеперечисленных различиях у них есть точки соприкосновения. С одной стороны, кадастр учитывается при определении рыночной цены, а с другой основывается на ней при расчетах. При выведении нормативов используется среднерыночные показатели по каждому региону отдельно.

Где взять кадастровую стоимость жилья

Не все жилые или нежилые помещения в стране на данный момент имеют паспорт ЕГРН и оценку в кадастре. Если Вы относитесь к категории собственников, чье жилище не прошло процедуру, идти нужно в Росреестр.

Стадии процедуры в ЕГР

  1. На рассмотрение подаются документы на объект и заявление о регистрации недвижимости.

  2. Бумаги проверяются специалистами госслужбы

  3. После одобрения заявления, имущество включается в список очередников, по которому проводится проверка

  4. Жилье переписывается в другую очередь для проведения оценки

  5. Данные, полученные в результате расчетов, утверждаются и вносятся в ЕГРН

  6. Паспорт выдается собственникам

Манипуляции от подачи заявки до получения сведений занимают в среднем 30-40 дней.

После занесения информации в реестр, она будет доступна каждому желающему узнать ее. Для этого воспользоваться можно несколькими вариантами получения сведений.

Варианты получения текущей выписки из ЕГРН

  • обращение в государственный орган исполнительной власти, отвечающий за ведение реестра по кадастровой стоимости (иногда реальную цену требуется подтвердить данными из реестра)
    Заинтересованному лицу нужно письменно обратиться в Росреестр или один из многофункциональных центров. На основании заявления платную справку выдадут через 5 рабочих дней. Услуга стоит для частных лиц 400 рублей, для организаций 2021 рублей.

  • Обращение онлайн через интернет.
    Все государственные учреждения и службы имеют официальные сайты для работы с населением. Сделать запрос можно на одном из них. Просьбу обработают за три дня. За выписку придется заплатить от 250 до 700 рублей, в зависимости от статуса обратившегося и категории запрашиваемого документа.

  • Запрашивание на специальных сайтах.
    Оплатив госпошлину, информацию из госреестра получить можно через 30 минут, воспользовавшись платными площадками. Их преимущество — это круглосуточная работа и предоставление электронного варианта выписки по одному номеру объекта и его адресу.

Главные характеристики кадастра

Это величина, которая устанавливается после экспертизы государственными исполнительными органами или организациями, имеющими аккредитацию на такую деятельность, проводимой для расчета налога на имущество. Ее формула представляет собой разность между затратами на строительство и материальным износом в данный период времени. Не играют роли ни предпочтения рынка, ни престижность, ни комфорт.

Расчетная сумма зависит от факторов:

  • год постройки

  • назначение помещения

  • материалы, использованные при строительстве

  • площадь

  • регион

Оценка проводится один раз в три года или реже, ее параметры устанавливаются Правительством РФ. Считается, что за такое время кадастровая стоимость квартиры и рыночная цена успеют измениться и будут нуждаться в корректировке. Ее проводит и утверждает Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии.

Кадастровая стоимость

Кадастровые показатели были введены, когда появилась обязанность взимать налоги с имущества. Они позволяют рассчитывать выплаты по налогам с учётом характеристик  конкретного периода времени. Эта цена всегда отличалась тем, что опиралась на определенные критерии, которые никак не зависят от экономического состояния в регионе, а также популярности конкретного объекта. Именно поэтому можно сказать, что между рыночной и кадастровой ценой нет ничего общего.

Рекомендуем ознакомиться:

При необходимости определения кадастровой стоимости земельного участка или иного подобного объекта необходимо опираться не на особенности схожего имущества, а на конкретные характеристики:

  • местность, где расположен участок или дом;
  • строительные материалы;
  • инфраструктура;
  • площади квартир и домов;
  • период существования строения;
  • иные подобные характеристики.

Подобные критерии в первую очередь создают различие между показателями цены по кадастру и теми показателями, которые предлагает рынок недвижимости.

Именно кадастровая стоимость вносится в реестр, и в зависимости от неё будет определяться размер налога, который взимается на имущество.

При определении кадастровой стоимости также применяется метод оценки, который будет основываться на предложенных выше критериях.

При этом определяются цели подобного расчёта цены любого объекта недвижимости:

  1. Определение суммы налога на недвижимость.
  2. Переоформление жилья.
  3. Расчёт налога в случае заключения гражданско-правовых договоров.
  4. Оформление кредитов или ипотек.
  5. Переоформление собственности в случае дарения или же обмена имущества.

Кадастровая стоимость также помогает определить и возможную рыночную цену, так как если показатели по кадастру выше, то можно усомниться в выгодности сделки и провести независимую оценку.

Повышенная кадастровая цена

На практике встречаются случаи, когда кадастровая цена определяется гораздо выше показателей рынка. Подобное происходит потому, что все исследования проводятся поверхностно и недостаточно подробно. Необходимо оценивать каждое помещение, чего органами  власти не осуществляется. Это не позволяет правильно установить данную цену. В результате, рыночная стоимость значительно ниже кадастровой, а это может существенно повлиять на ход планируемой сделки.

Для того чтобы понять последствия превышения кадастровой стоимости, необходимо рассмотреть причины данного явления:

  • размер стоимости по кадастру влияет на денежные средства, поступающие в бюджет, так как именно этот показатель определяет налоги на имущество;
  • ставки по кадастровой стоимости неактуальны, так как были разработаны в период, когда цены на квартиры и земельные участки сильно выросли в связи реформами, а далее никаких изменений не проводилось;
  • не учитываются некоторые факторы, а именно работоспособность и платежные возможности населения, трудоустройство по региону и прочие подобные критерии, которые бы отражали возможность установления конкретных цен.

Также в зависимости от субъекта РФ могут выделяться и другие причины, оказывающие существенное влияние на размер кадастровой стоимости, так как каждый отдельный регион имеет свои особенности строительства и обеспечения жилых домов.

В некоторых случаях существенное влияние оказывает состояние квартиры. Рынок обычно завышает цены только тогда, когда квартиры имеют хороший ремонт, новую технику, хорошее оснащение, однако нередко данные характеристики отсутствуют. Это автоматически влияет на рыночную цену, понижая её, но при этом никак не изменяя кадастровой стоимости, так как она опирается на иные критерии. Соответственно, происходит очевидное завышение показателей кадастра над теми, что устанавливает рынок.

Самой выгодной ситуацией для собственника в случае купли-продажи имеющегося объекта недвижимости – превышение рыночной стоимости над кадастровой, что позволяет избежать крупных сумм налогов.

В той ситуации, когда цены, предлагаемые в реестре, не устраивают собственника, он всегда может обратиться в соответствующие органы и даже в суд для того, чтобы оспорить имеющиеся показатели. В конечном счёте, всё может остаться без изменений или же будут внесены изменения в сведения, содержащиеся в реестре. В любой ситуации при заключении сделок все цены, как кадастровые, так и рыночные, необходимо уточнять, а при необходимости проводить переоценку имеющегося имущества.

Таким образом, показатели по кадастру и на рынке недвижимости не имеют между собой ничего общего. Различие между кадастровой ценой и рыночной в первую очередь проявляется в способах определения данных показателях, а также субъективности и объективности каждого из них. В случаях, когда показатель кадастра превышает цены рынка, всегда можно оспорить данные результаты, иначе будут установлены завышенные налоги.

Рыночная стоимость

Показатели цен рынка имеют особое значение при заключении сделок с недвижимостью. Формируется такая стоимость только за счёт тех особенностей, которые наблюдаются на рынке в конкретный период времени. Кроме того рыночная стоимость квартиры напрямую зависит от экономического и политического положения в целом. Соответственно, данный показатель очень изменчив. Более того, в различных регионах стоимость может быть выше или ниже.

Самая большая проблема рыночной цены в том, что она может отличаться в разное время. Можно купить квартиру за одну цену, которая была выше той, что была установлена на момент её продажи. То есть именно данный показатель рынка влияет на саму сделку, повышая риски её совершения.

Чаще всего рыночная цена необходима при заключении следующих договоров:

  • соглашение о купле-продаже;
  • обмен или дарение;
  • залог;
  • наследство;
  • кредитные договоры.

Определение данной стоимости квартиры очень важно, так как никто не захочет переплачивать лишние деньги, а это может случиться, если не установить показатели цены, которые действительны на момент заключения договора.

Главной особенностью рыночной стоимости является также и то, что она всегда определяется независимо от налогов или иных затрат.

Цена на рынках недвижимости чаще всего отличается еще и тем, как её определяют. Она зачастую опирается на такие моменты, как средняя стоимость недвижимости, похожей по своему типу или категории. Сравниваются похожие объекты и определяются примерные рыночные цены. Этот фактор также говорит об изменчивости цен на рынке, их непостоянстве.

Одним из главных способов определения рыночной цены является обращение к экспертам, которые осуществляют независимую оценку объекта. На основании такого исследования выдаётся справка, которую собственник и предъявляет в случае заключения сделок. При разных оценках заключение экспертов будут иметь больший вес, однако справка обычно действует лишь некоторое время из-за изменчивости рыночной стоимости.

Разница кадастровой и рыночной цен

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости вызывает много трудностей. Некоторые собственники считают, что они практически идентичны и отличаются лишь способами их определения, то есть характеристиками, используемыми для этого.  Однако это не так. По факту у кадастровой и рыночной стоимости нет ничего общего. Кроме того встретить случаи, когда цена одинаковая и в первом, и во втором случае, практически невозможно. Считается, что такое может быть только в старых домах, которые имеют низкий спрос.

Ситуации, когда рыночная цена значительно выше кадастровой, встречаются. И это объясняется тем, что кадастр определяет свои показатели за счёт определённых характеристик объекта,  в то время как рынок устанавливает цены с учётом спроса и популярности того или иного района. В идеале они должны быть полностью одинаковы, но как было сказано выше, на сегодняшний день такое встречается исключительно в старых домах.

В действительности чаще всего кадастровая стоимость может превалировать над рыночной ценой, то есть разница в некоторых случаях доходит  до  двадцати процентов.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью определяется наиболее точно при рассмотрении ряда положений:

Рекомендуем ознакомиться:

  1. Рыночная цена земли или дома считается наиболее объективным показателем по сравнению с показателями кадастра, так как опирается на цены аналогичного имущества, а не на характеристики конкретного объекта, как это происходит при определении кадастровой стоимости.
  2. Отличия в характеристиках. В кадастровой цене не отражаются такие критерии, как спрос и положение на рынке, что обеспечивает некоторую устойчивость показателя.
  3. Кадастровые показатели определяются с использованием специального метода – материального анализа, так как изучается сам объект и его основные характеристики. В случае с рыночной стоимостью исследуются такие аспекты,  как конкуренция, спрос и популярность.
  4. Нередко по кадастру устанавливается слишком высокий показатель, на это стоит обращать внимание при заключении сделок, так как в отличие от цен рынка по кадастру оценка не всегда происходит с использованием достаточных для этого средств.
  5. Кадастровые цены, как правило, не такие гибкие, как те, что представлены на рынке недвижимости.

Возможны и иные различия, которые будут проявляться как в процессе определения рассматриваемых показателей, так и при их применении в случае заключения сделок и реализации имущества.

Также следует сказать о том, что кадастровые цены могут определяться только органами власти. Оценка имущества осуществляется регулярно, не реже чем один раз в пять лет, благодаря чему показатели актуальны и соответствуют характеристикам объекта. Кроме того собственник и сам может осуществить переоценку своего имущества, определив тем самым его кадастровую цену.

С рыночной ценой всё обстоит иначе. Для её установления просто анализируются иные показатели рынка, отражающие уровень конкуренции, спроса и так далее. При этом фактически закон никак не закрепляет понятий кадастровой стоимости, но очень много говорит о рыночной цене. Это объясняется тем, что многие органы признают каждую из этих цен аналогичной другой, отсюда нет необходимости уделять внимание каждому показателю в отдельности.

Кроме того следует сказать о влияние одной цены на другую, а именно кадастровой на рыночную. Данного воздействия практически не наблюдается, так как никакой зависимости между собой они не имеют. Именно из-за определённых различий отсутствие подобного влияние и происходит, так как кадастровая стоимость опирается на субъективные признаки и требует регулярной переоценки каждые пять лет, в то время как рыночные показатели непредсказуемы и могут меняться без определения конкретной периодичности.

Отсутствие влияния одной цены на другую объясняет различия в показателях кадастровой и рыночной стоимости. За счёт своей непредсказуемости рыночная цена чаще всего превышает кадастровые показатели.

Кадастровая цена также признаётся более сглаженной, она всегда опирается на конкретные временные промежутки. Сравнение одной кадастровой стоимости с той, что существовала ранее, бессмысленно, соответственно, показатели по кадастру более точны и постоянны. Рыночная же стоимость непредсказуема, что делает её более гибкой, но непостоянной.

Как узнать кадастровую стоимость жилья

Информация о кадастровой стоимости жилья отражается в выписке из ЕГРН. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) хранится база обо всех объектах в нашей стране. Он фиксирует передачу прав, появление новых собственников, технические данные о недвижимом имуществе и проч.

Справка из ЕГРН предоставляется по запросу любого лица. Запросить ее можно классическим способом — обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр. Документ готовится семь дней и выдается в бумажном виде. Размер госпошлины — 400 рублей для физлица и 2021 рублей для юрлица.

Электронная выписка выдается быстрее. Ее можно получить через сайт ЕГРН.Реестр. Для этого нужно знать адрес или кадастровый номер объекта.

ЕГРН.Реестр является официальным партнером Росреестра и предоставляет актуальные сведения о недвижимых объектах. Среди преимуществ сервиса можно отметить:

  • Простой интерфейс и удобное заполнение онлайн-формы: достаточно указать адрес объекта;
  • Отчет формируется от 30 до 72 минут и приходит на электронную почту. Он хорошо структурирован, поэтому в нем сможет разобраться даже не специалист;
  • Справка заверяется электронной цифровой подписью Росреестра и имеет юридическую силу. Его можно скачать на телефон или компьютер и распечатать;
  • Главные характеристики объекта предоставляются бесплатно.

Образец выписки.

Сервис работает круглосуточно. Любые вопросы по получению выписки можно задать технической поддержке, обратившись по чату, электронной почте или бесплатному телефону.

Какие виды выписок можно заказать через ЕГРН.Реестр

На сайте ЕГРН.Реестр вы сможете заказать три вида выписок:

  • Характеристики объекта и права на имущество. Из нее можно узнать, кто владеет недвижимостью, какова ее кадастровая стоимость, находится ли она в залоге и есть ли запреты на ее переоформление. Цена — 200 рублей.
  • О переходе прав. В документе отражаются данные о настоящем владельце, кому ранее принадлежал объект, когда были зарегистрированы и завершились прав на имущество. Цена — 200 рублей.
  • Полная информация об объекте недвижимости. Сюда включаются сведения из двух предыдущих выписок, то есть, кому принадлежит жилье в настоящий момент, кому оно принадлежало ранее, когда начались и завершились права регистрации, сколько стоит недвижимость по кадастру, находится ли она в залоге и можно ли ее перерегистрировать. Цена — 350 рублей.

Обратите внимание, что кадастровая стоимость указывается в двух выписках: «Характеристики объекта и права на имущество» и «Полная информация об объекте недвижимости».

Заказать выписку прямо сейчас!

Чем отличается кадастровая стоимость жилья от рыночной

Эти две разновидности оценки различаются тем, что:

  • Первую устанавливает государство, а вторую — продавец, риелтор или специалист-оценщик;
  • На кадастровую стоимость влияет региональная экономика, а на рыночную — спрос и состояние рынка;
  • Первый тип оценки менее гибок, а второй более подвижен и объективен, ведь при ее формировании учитываются предложения конкурентов;
  • Рыночная цена на треть выше той, что устанавливается Государственным кадастром недвижимости.

Это совершенно разные, никак не связанные друг с другом оценки имущества. Поэтому одинаковые по цене Госкадастра квартиры могут продаваться по сильно различающейся рыночной стоимости.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость устанавливается Кадастровой палатой и Федеральной службой кадастра. От нее рассчитывается размер налога на имущество, а также сборы, взимаемые при сделках с ним. При подсчете учитывается:

  • уровень доходов в регионе;
  • средняя рыночная цена за квадрат;
  • «возраст» и степень изношенности объекта;
  • тип и размеры недвижимости;
  • выгода от коммерческой эксплуатации и др.

Финальная сумма заносится в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) и паспорт жилья. Информация о ней открыта, поэтому вы в любой момент сможете узнать, во сколько оценена ваша квартира. Эти данные пригодятся, если вы будете:

  • дарить, продавать или обменивать жилье;
  • отстаивать права собственности в суде;
  • оформлять ипотеку в банковском учреждении;
  • получать пособия или субсидии местного и регионального значения;
  • передавать недвижимое имущество в наследство.

Кадастровая оценка меняется раз в два-три года. Поэтому на момент сделки желательно заказывать свежую выписку из Росреестра.

Что такое рыночная стоимость жилья

Рыночная стоимость — это реальная цена, за которую можно продать жилье. Ее устанавливает собственник, риелтор или лицо, занимающееся оценкой недвижимости. И если на государственную оценку оказывает влияние ценовая политика региона, то на рыночную влияет сезон, спрос, курс валют, состояние рынка. То есть те факторы, из-за которых недвижимость то дорожает, то падает в цене.

При определении рыночной стоимости также учитывается комфортность квартиры, а именно:

  • ремонт и отделка помещений;
  • нестандартная планировка комнат;
  • наличие мебели и встроенной техники;
  • вентиляция и новая сантехника;
  • обустроенность района;
  • близкое или удаленное расположение от центра города и т. д.

Даже вид из окна и хорошие соседи — отличный повод повысить ценник. Этот тип оценки важен, если вы соберетесь покупать, продавать, обменивать, дарить, наследовать жилье, передавать его под залог или оформлять ипотеку.

Как рассчитывается кадастровая стоимость, и в чем ее отличия от рыночной?

Для того чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, первое что необходимо знать – государственная кадастровая стоимость определяется Правительством РФ. В то же время, на рыночную стоимость объекта могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке. Важным замечанием является то, что фактически, в Законах о государственной оценочной стоимости нигде не фигурирует определение кадастровой стоимости, есть лишь общие правила ее расчета для различных объектов недвижимости. Некоторые органы государственной власти считают кадастровую стоимость альтернативой рыночной. Однако практически всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной в силу разных причин:

  • Рыночная стоимость – более объективный показатель, поскольку учитывается реальная стоимость объекта, по сравнению с аналогичными;
  • В кадастровой стоимости не отражается сезонность, спрос, состояние рынка;
  • Кадастровая стоимость – менее гибкий показатель, чем рыночная стоимость;
  • Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений;
  • Кадастровая стоимость может необоснованно завышаться из-за несовершенства механизма подсчета.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной:

  • От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе;
  • Эффект «низкой базы» — реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными;
  • Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.

Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере. Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости играет большую роль при налогообложении. Иными словами, завышенная государственная оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени, которое под силу не всем гражданам. В тоже время, кадастровая стоимость обязательно рассчитывается для следующих случаев:

  • Проведение приватизации государственных объектов;
  • Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
  • При продаже земли для определения налога;
  • Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
  • В судебных процессах при решении имущественных споров.

Стоит отметить, что кадастровая и рыночная стоимость недвижимости может отличаться в несколько раз друг от друга, чаще всего с завышением итоговой оценки государственными органами.

Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 2021 году. Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости.

Какие параметры учитываются при оценке стоимости квартиры, дома, земельного участка?

  • Категория и тип недвижимости;
  • Форма собственности;
  • Территориальное расположение;
  • Условия продажи;
  • Особенности расположения участка;
  • Если кадастровая оценка рассчитывается для коммерческих объектов, учитывается также возможность получения дохода от аренды или ведения иной коммерческой деятельности;
  • Особенности рельефа местности;
  • Состояние недвижимости.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка в судебном порядке могут быть прировнены, после вынесения постановления. Это позволяет на основании независимой оценки снизить налоговую нагрузку, чем в законном порядке пользуются многие клиенты компании «Стар-Сервис».

Для получения оценки кадастровой стоимости необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Правоустанавливающие бумаги;
  • Паспортные данные оценки кадастровой стоимости;
  • Кадастровый и технический паспорт;
  • Если есть обременения – документы о них;
  • План межевания;
  • Документы по аренде (договор и выписка);

Для юридических лиц потребуется также статут, реквизиты, распоряжение уполномоченного лица.

В каких случаях кадастровая оценка приравнивается к кадастровой?

  • Если есть решение суда;
  • Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
  • Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
  • Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
  • Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.

Наиболее же эффективным способом снижения налогов при продаже недвижимости, арендной платы, или перед приватизацией – признание кадастровой стоимости равной рыночной. В таком случае можно сэкономить значительный бюджет, быстро провести согласование и получить результат. Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» проводит процедуру юридического сопровождения для своих клиентов с максимальной отдачей и вниманием ко всем деталям. Больше информации вы сможете получить по указанным контактам.

Наименование Сроки оказания услуги и цены в рублях
1 день 3 дня 5 дней
Кадастровая справка Москва 3000 2000 1500
Московская область 3000 2000 1500

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: