Основы расчета арендной платы за земельный участок

Доброго времени суток, уважаемые посетители! В сегодняшней статье обсудим Основы расчета арендной платы за земельный участок. Если у Вас появился вопрос, сразу задавайте его консультанту! Надеемся, что информация окажется Вам полезна

Способы расчета платежей

Как можно рассчитать арендную плату за земельный участок? Ставка аренды и ее расчет зависят от собственника данной земли. В такой роли может выступать:

  • организация или просто частное лицо;
  • собственность державы или города.

Формула стандартного расчета арендной платы за землю:

А = Упкс * Упкс * Sзу * Ст * Квр * Кинф

А – непосредственно сумма денежной (арендной) компенсации (в руб.);

Упкс – удельный коэффициент кадастровой цены участка земли (руб./кв.м);

Sзу – площадь конкретного участка (кв. м);

Ст – ставка выплат за аренду по категориям разрешенной эксплуатации земельной территории (%);

Квр – временной коэффициент, который учитывает срок аренды земли и пропорционален числу дней в текущем году;

Кинф – коэффициент процессов, связанных с инфляцией.

Рассмотрим формулу для вычислений арендных платежей и адаптируем ее для обоих случаев.

Владелец земли частное или (допустимо) юридическое лицо

Посчитать размер платы можно по такой формуле:

А = С • Р, где

А – величина арендной оплаты;

С – рыночная стоимость конкретного участка. Она назначается и определяется независимой экспертизой и проводится как минимум за шесть месяцев до официальной даты вступления арендонанимателя в свои права;

Р – размер ставки рефинансирования Центрального банка. Устанавливается в начале текущего года, поэтому размер ставки зависит от года заключения договора о найме земли.

Владелец – государство или город

Земельное право обязывает арендатора выплачивать величину найма только двумя вариантами:

  • первый – земельный налог;
  • второй – налог на недвижимость.

Внимание! Это важно! Налог на имущество введен не по всей стране (только большие регионы), поэтому главной формой расчета арендаторов с самим государством остается только выплата земельного налога.

Находится размер такого налогообложения просто:

Н = Кст •k, где:

Н – сумма налога, оплачиваемого жителем страны;

Кст – кадастровая цена участка (записана в кадастровом реестре;

k – коэффициент, который определяется от будущего арендатора и его целей.

Размер данного коэффициента различен.

Размер коэффициента, k (%) В каких случаях следует использовать подобный коэффициент
0,01% Назначается для тех, кто обладает правом на скидку налога. Следует знать, что коэффициент работает только тогда, когда размер вычета по налогам не больше суммы налоговой базы. В противном случае наниматель арендных платежей не производит
0,3% Применяется для площадей сельскохозяйственного назначения, а также земли, расположенные в зоне, которая используется для сельскохозяйственных целей
0,6% Будет установлен для лиц, которые используют участок по сельхозназначению или постройки объектов ИЖС
1,5% Предоставляется для всех случаев, которые не подпадают под п.1, 2, 4 данной таблицы
2% Назначается физическому (допустимо юридическому) лицу, заключившему договор аренды земельной территории с целью добычи и выработки полезных ископаемых, расположенных на арендуемой территории

Каждый вероятный арендатор стремится предварительно узнать, во сколько обойдется приглянувшаяся земля, вернее, ее аренда. Для чего это необходимо? Прежде всего, чтобы:

  • предварительно просчитать сумму аренды;
  • выяснить и определиться, стоит ли заинтересовавшая земля подобных затрат.

Способы вычислений аренды

Арендную плату за земельный участок допускается рассчитывать четырьмя методами:

  • кадастровой стоимости площади надела;
  • рыночной суммы земельных площадей;
  • за основу берутся ставки платежей по аренде или, руководствуясь указаниями относительно ее расчета, прописанного в законодательстве;
  • на торгах; как правило, на таких мероприятиях при подписании соглашений размер плюс сроки внесения оплаты также указываются.

На многих сайтах, где рассказывают об арендных выплатах, можно воспользоваться услугой «калькулятор», в онлайн режиме просчитать аренду разных заинтересовавших участков, чтобы остановить свой выбор на тех, где можно уменьшить расходы по платежам.

Способы оценивания земли

Провести оценку земли возможно несколькими разными способами. Например:

  1. Воспользоваться услугами, предлагаемыми оценочной компанией. Сегодня на рынке множество подобных фирм, занимающихся оценкой земельных территорий на высоком профессиональном уровне. Арендатор приглашает специалиста такой компании, и он оценивает местоположение участка, наличие коммуникаций, удаленность от различных магистральных дорог и множество других немаловажных факторов. Затем выдает свое заключение. Как правило, экспертиза будет готова через 3 максимум 5 дней.
  2. Произвести поиск в интернете. К такому способу можно прибегнуть, если арендатору не важна реальная цена заинтересовавшего участка. Следует просто войти на любой сайт с объявлениями о купли-продажи земельных участков. Задать требуемые параметры и посмотреть на высветившиеся после поиска объекты, их стоимость.
  3. Обратиться в кадастровую службу. Каждое территориальные отделения имеют всю необходимую информацию, касающуюся стоимости любого земельного надела, расположенного на относящейся к его территориальному отделению земель. Разузнать цену приглянувшегося участка можно просто, обратившись в такую службу.

Категории населения, имеющие льготы по оплате земельных наделов

Исходя из положений Земельного кодекса РФ, выделяют некоторую группу населения, наделенную льготами по оплате арендованных земельных площадей:

  • на первом месте – пенсионеры;
  • люди с инвалидностью (только I, II группа);
  • обязательно ветераны ВОВ и других боевых действий;
  • особы, которые пострадали от последствий катастрофы на Чернобыльской атомной электростанции;
  • лица, которые были ликвидаторами чрезвычайных происшествий на опасных сооружениях (атомные или термоядерные);
  • многодетные семьи.

Основные правила, определяющие размер платежей

Принцип начисления платежей арендованного участка идентичны правилам расчета за другие земельные ресурсы, находящиеся в собственности государства или местных властей.

Принципы

Правительство установило правило назначения платежей за аренду, приняв соответствующее постановление № 582 от 16.07.2009 г.

Принципы, характеризующие арендную плату:

  • предсказуемость процесса вычисления аренды и удивительная простота расчетов;
  • перерегистрация прав на данную территорию земли ни в коем случае не должна снизить или ухудшить экономическое состояние собственников земли или землепользователей;
  • установленный размер арендной платы должен учитывать и поддерживать те категории деятельности, которые имеют значимое социальное значение; по этой причине платеж не должен превышать нормы налога на данную землю плюс защищать интересы лиц, которые освобождены от подобного налога;
  • запрет необоснованных привилегий.

Правила

Оплата за аренду, порядок, период выплат за территорию, являющуюся собственностью государства и расположенную на ее площадях, контролируются специальными Правилами. Они были учреждены Постановлением Правительства Российской Федерации, датированные 16.07.2009 г. № 582. В документе оговаривается, что размер арендной суммы на период одного года определяют федеральные госорганы управления, которые выступают и имеют все полномочия плюс права собственника, если в законе не предусмотрены другие условия.

Законодательная база арендных платежей

В основу начислений компенсаций за аренду положены специальные нормы, прописанные в соответствующих правовых актах плюс ведомственные инструкции (если таковые имеются) с пояснениями:

  • закон, именуемый «О плате за землю»;
  • обязательно указы президента страны;
  • постановления правительства плюс нормативные акты, обнародованные субъектами.

Стандартный размер компенсаций за аренду включает в себя кадастровую стоимость, умноженную на специальные показатели, которые были утверждены правительством и одинаковые в любой области.

Виды

Экономика арендный платеж за землю позволяет в двух вариантах: денежный или натуральный (доля сельскохозяйственной продукции). На практике чаще прибегают ко второму варианту.

Гражданский кодекс России указывает приемлемые и допустимые виды арендных плат.

  1. Платежи зафиксированной суммы. Платеж может быть единичным (полностью вся сумма) или через конкретные периоды.
  2. В виде доли от разработки земли, которая арендована. Доля рассчитывается от вырученной прибыли или от продукции.
  3. В виде услуг, которые предоставляет арендатор.
  4. Например, расходов, вызванных мероприятиями по улучшению состояния земли, которые полностью оплачивает арендатор.
  5. В договоре можно указать и другой способ расчета между участниками соглашения, но основными формами остаются те, которые описаны в таблице.

Внимание! Арендовать землю стало еще более выгодно. Услуга доступна всем, а вот приобретение земли в частную собственность требует больших денежных вложений.

Споры при уклонении от выплат

Арендодатель может подать в суд на арендатора, если последний затягивает с оплатой аренды (например, последнее поступление было больше полугода назад). В таком случае с нанимателя взимается полностью вся сумма плюс пеня, а сам договор можно расторгнуть.

В случае когда наниматель стал выплачивать аренду намного позже вступления в права, то через суд можно взыскать с последнего сумму за неоплаченные первые отчетные периоды.

Оценка статьи:

Общие сведения для вычисления платы за арендованную землю

Арендой современное законодательство называет передачу недвижимости во временное использование за некоторую сумму.

Аренду земли оформляют на разные сроки: от одного года до сорока девяти лет. Земельный кодекс обязывает особ, пожелавших арендовать территорию, платить определенную сумму, называемую арендной платой. Правила начислений размеров платежей за эксплуатацию земли, являющейся государственной или, возможно, собственностью муниципалитета, закладываются правительством РФ. Подобными полномочиями обладают местные органы самоуправления плюс органы власти субъектов государства. Порядок утверждения оплаты устанавливают региональные власти индивидуально, руководствуясь общими законодательными актами.

Для понимания методики начисления платы за аренду следует познакомиться с некоторыми специфическими терминами и формулировками понятий:

  • арендная плата – регулярный денежный взнос за пользование земельным наделом на протяжении некоторого времени, оформленного договором аренды;
  • кадастровая стоимость земельного участка – индивидуально рассчитываемая величина, отображающая ценность используемой территории.

В ст. 65 Земельного кодекса указаны условия оплаты за эксплуатацию земли на территории страны. Порядок, размер оплаты, термин внесения аренды устанавливают:

  • в первую очередь – правительство России;
  • на втором месте – органы субъектов государства;
  • муниципалитеты.

Типы платы за аренду земель

Главное, на что требуется обратить внимание при составлении документов по временному пользованию земельным наделом – это то, что условия договоренностей с федеральной (муниципальной) организацией и частным собственником кардинально различаются.

Так при передаче в аренду федеральных/муниципальных земель цена назначается лишь после проведения ее объективной оценки, в процессе которой рассматриваются различные параметры, в частности, предназначение земель, их местонахождение и прочие факторы, обозначенные законодательством. Частный же собственник основывается на субъективных оценках, учитывая собственные критерии и желания.

Цена аренды разделяется на несколько типов:

  1. Стоимость по нормативу.
  2. Цена кадастра.
  3. Рыночная стоимость.

При определении перечисленных типов используются индивидуальные критерии, причем каждая из них предполагает определенное влияние на остальные виды. Кроме аспектов в контексте одной ценовой группы, имеются общие параметры, влияющие на снижение или увеличение цены конкретной территории.

Независимо от колебаний на рынке аренды земельных территорий в отношении суммарной годовой стоимости, каждое значение единоразово указывается в арендном соглашении на полный период действия договоренностей. Но существуют некоторые исключения, прописанные в рамках законодательных актов РФ.

Цена аренды по нормативу

Эта цена считывается и прописывается федеральными (муниципальными) органами управления. В сравнении с иными типами оценки эта стоимость не имеет зависимости от колебаний на рынке аренды земель и отличается стабильностью.

Установлено 2 ключевых параметра, используемых для проведения оценки:

  • категория принадлежности земель,
  • месторасположение земель.

Если говорить о категориях, то весь федеральный земельный фонд подразделяется на 2 вида – территории, которые нельзя передать в частное владение и земельные наделы, предполагающие передачу в личное пользование.

Кроме означенных параметров имеется несколько факторов, используемых при проведении анализа:

  • строительно-архитектурная значимость,
  • социально-экономическая значимость,
  • историческая значимость,
  • природная характеристика земель.

Важно! Цена земель, относящихся ко 2-ой категории, имеет зависимость от местонахождения и ситуации в экономике ближайших населенных пунктов.

Предположим, земли под выращивание сельскохозяйственных культур в южных регионах оценивается гораздо выше, чем аналогичные земли в северных районах, а земля, находящаяся недалеко от Москвы, имеет цену в несколько раз дороже, чем такой же по площади в отдалении от столичного региона.

Цена по кадастру

Данная разновидность оценки считается максимально точной и объективной, поскольку в процессе анализа учитываются параметры, которые влияют на увеличение либо снижение основной ставки и не зависят от интересов собственника. Обычно, рыночная цена основывается на оценке кадастра.

Проведение действий по кадастровой оценке земель начинается с измерений размеров участка и установки его границ. Последующий расчет объективной арендной платы базируется непосредственно на этих сведениях. Другой критерий, который повышает цену конкретного объекта – наличие коммуникаций, теплиц и иных дополнительных построек.

Важной составляющей оценочных действий выступает анализ окружающей среды вблизи участка. Лес, озеро, парк и прочее оказывают положительное влияние на конечную стоимость земли. И наоборот, наличие болот, загрязненность территории значительно снижает ее цену.

Еще один немаловажный фактор, формирующий оценку земель по кадастру – территориальный рельеф. Предположим, участок располагается в низине и подвержен регулярному затоплению. Это, разумеется, отразится на его использовании в полной мере, а значит, на величине оценочной ставки.

Обратите внимание! Стоимость кадастра увеличивается на 5,2 % ежегодно. Уточнить цену конкретной территории можно, обратившись в соответствующее кадастровое подразделение.

Цена рынка

Как правило данный тип стоимости совпадает с ценой кадастра, но следует сказать об исключениях, которые существуют.

Если факторы, используемые при осуществлении гос. оценки, относятся к территориям и условиям вблизи них, то рыночная цена основана на критерии спрос-предложение. К параметрам, влияющим на это, относятся:

  • психология конкретной группы населения,
  • экономическая стабильность,
  • ситуация в политической жизни страны.

Если говорить о городских территориях, то здесь кроме объективных критериев, на конечную цену может повлиять престижность района расположения участка, памятники и архитектурные достопримечательности, находящиеся вокруг. Кроме этого, надо сказать о районах «для обеспеченных людей» здесь земля может превышать цену участков в менее «престижных» районах в разы по причине «элитности».

Экономические колебания могут увеличить или снизить спрос, из-за чего изменяется цена определенных территорий. Предположим, кризис в экономике, когда риски инвестирования значительных денежных средств в землю высоки, спрос на оформление участков в аренду возрастает, поскольку предприниматели считают, что временное вложение денег более безопасно в сравнении с покупкой земли.

А если сравнивать описанные способы оценки земельных участков, то можно с уверенностью сказать, что оценка по кадастру является максимально выгодной. Именно при проведении кадастровой оценки осуществляется объективный анализ, который основывается на конкретных критериях.

Но нередко встречаются достойные предложения частных собственников, сдающих землю в аренду, но понять это позволит регулярный мониторинг рынка земельной аренды.

Законодательная база

Расчет арендной платы за землю от стоимости кадастра регламентирован в Постановлении Правительства №582 от 16 июля 09 (в редакции от 30 октября 14), где прописаны ключевые правила установления размера аренды за земли, находящиеся в ведении государства (субъектов, муниципалитетов). Помимо того в этом документе говорится о регламенте определения величины арендных платежей, порядке, условиях и сроках внесения оплаты.

Однако, главным нормативно-законодательным актом, регулирующим земельные отношения в России, остается Земельный кодекс (ст. 22, 9, 10, 39), но не следует забывать и о Гражданском кодексе.

Основываясь на означенных законодательно-правовых актах, граждане и организации вправе оформить в аренду земли федерального/муниципального собственника либо находящуюся в частном владении, заключив с собственником участка соответствующее соглашение. Все проблемы и спорные моменты разрешаются в соответствии с положениями заключенного соглашения. Конечная арендная ставка будет зависеть от того, кто конкретно выступает в качестве арендодателя.

Обратите внимание! Когда условия сделки противоречат законодательству РФ о размерах арендных платежей или правилам заключения сделки, то соглашение оспаривается в судебных инстанциях и аннулируется.

Как рассчитать арендную плату за земельный надел

Ранее мы сказали, что методика расчета имеет зависимость от статуса арендодателя. На основании законодательства РФ получить земельный надел во временное использование по арендному соглашению можно от:

  • частного собственника либо коммерческой компании,
  • муниципальной (региональной, федеральной) властной структуры.

Земли, арендуемые у государства

Обозначение арендной платы на основании стоимости кадастра используется при передаче по арендному договору земель, находящихся в подчинении муниципалитетов, субъектов либо федеральных структур. Кроме того, цена кадастра лежит в основе расчета аренды по отношению к территориям, которые предоставляются без организации аукционных торгов.

Земельные наделы с/х назначения арендуются с установлением оплаты 0,3% от цены кадастра, рассчитанной по установленным законодательными актами нормативам. В эту категорию относят и участки, находящиеся в составе территорий сельхоз. назначения.

Аренда за земли, государственного/муниципального ведения, предоставляемые без организации аукционных торгов, устанавливается соответственно с общими правилами, основываясь на цене кадастра.

Помимо того, арендная плата может определяться в процентах от стоимости кадастра. Это корректирующий показатель (КП). Законодательством прописаны следующие значения КП:

  1. 0,01% считается, когда территории переданы во временное использование гражданину или организации, имеющим права на освобождение от оплаты налога за землю либо обладают иными налоговыми привилегиями. Этот процент применим и к территориям, изъятым из обращения (причина изъятия деградация, загрязнение, заражение и пр.), но на основании законодательных актов, допустимо передавать во временное использование посредством оформления арендного соглашения.
  2. 0,6% от цены по кадастру устанавливается при передаче земель рядовым гражданам и юрлицам, планирующим организацию личного подсобного либо коллективного фермерского хоз-ва, т.е. территории будут использоваться под сельскохозяйственные цели.
  3. 1% от стоимости кадастра предполагается при предоставлении земель с целью реализации пунктов концессионального договора.
  4. 1,5% от цены кадастра – при предоставлении участков при оформлении арендного договора, в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ.
  5. 2% от цены кадастра – при передаче земель пользователю с целью организации работ, относящихся к использованию недр.

Для определения годового размера арендной ставки используется простая формула расчета:

АСг = КЦ х КП, где

АСг — размер аренды, которую должен оплатить землепользователь,

КЦ — цена, установленная кадастром для конкретной территории (уточняется в местном подразделении кадастровой организации),

КП – корректирующий показатель, меняющийся по отношению к определенному землепользователю и предназначению надела, переданного во временное пользование.

Аренда земли, находящейся в личной собственности

Для участков, находящихся в собственности населения и организаций, применяется несколько иная формула расчета аренды:

АСг = РЦ х СР, где

АСг — итоговый размер аренды в год,

РЦ — рыночная цена участка, устанавливаемая независимой экспертной комиссией, которая проводится не раньше, чем за полгода до перехода в пользование территории арендатору,

СР — базовая ставка рефинансирования, установленная ЦБ РФ на начало года оформления сделки и может меняться на протяжении расчетного периода.

Обратите внимание! Когда при аренде наделов, находящихся в государственном/муниципальном ведении, арендатор может иметь льготу по оплате аренды, то на арендатора частных территорий данное положение не распространяется.

При изменении ключевых положений арендного соглашения, предположим, размера оплаты, изменении собственника территории, реквизитов участников договора и пр., должно быть составлено допсоглашение к первоначальному документу.

Примеры расчета

Для примера рассмотрим методики, применяемые при расчетах с использованием различных формул.

Гражданин намеревается оформить аренду большой земельной территории, находящейся в личном владении, под фермерскую деятельность. Договоренности предполагалось оформить с апреля по октябрь 2017. Рыночная цена надела была определена в декабре 2016. На тот момент она равнялась 200 тысяч рублей. Ставка, определенная Центробанком в 2016, составляла 10 %.

Исходя из этого расчет аренды будет выглядеть следующим образом:

200000 х 10 = 20000 рублей.

Независимо от вероятных изменений рыночной цены или ставки Центробанка, после оформления сделки величина аренды не изменяется.

Физлицо оформляет аренду на территорию, которая находится в ведении местной администрации, где планирует выращивать злаковые культуры. Подобранная территория за полгода до оформления сделки прошла кадастровую оценку. Ее стоимость была определена в размере 300 тысяч рублей. Опираясь на требования законодательства, в этой ситуации используется корректирующий показатель 0,6.

Аренда за использование территории будет равна:

300000 х 0,6 = 2021 руб.

Частный предприниматель оформляет арендное соглашение на участок незначительной площади под постройку кафе в границах населенного пункта. Кадастровая цена данного надела была установлена в июле 2016, причем сделка оформлялся на 2021 (полностью). Цена участка, согласно оценке, равнялась 500 тысячам рублей. При расчете аренды в этой ситуации используется корректирующий показатель 1,5 % (процент для строений).

Аренда будет составлять:

500000 х 1,5 = 2021 руб.

Льготы по аренде земли

Регламент аренды земельных наделов определяется на уровне региональных администраций. Это означает, что местными администрациями утверждается, какие именно категории пользователей могут получить льготы по арендной плате за землю.

К этим категориям граждан отнесены:

  • лица, имеющие инвалидность I и II групп,
  • ветераны боевых действий, в том числе ВОВ,
  • семьи, имеющие статус «многодетная семья»,
  • ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС и иных техногенных катастроф.

В процессе оформления сделки означенным категориям граждан необходимо предоставить соответственные документы, доказывающие правомерность получения льготы. Предположим, ветеранское удостоверение, медицинскую справку и пр. По отношению к лицам пенсионного возраста правила установления льгот по аренде земельных наделов устанавливаются местными властями. Отметим, что в большей части субъектов РФ арендные обязательства с людьми пенсионного возраста оформляются по общему регламенту, без предоставления льготы.

Необходимо понимать, что если арендатор на региональном уровне освобождается от уплаты земельного налога, то не означает, что он имеет скидки по временному использованию земли.

Итак, в список ключевых параметров, оказывающих влияние на цену аренды земель, входит начальная государственная цена, поправочное и зональное соотношение, площадь надела.

Особые ситуации

Заметим, что в нормативно-законодательной документации указан ряд особых ситуаций, когда арендатор вовсе освобождается от налогообложения. От оплаты налога за землепользование освобождены:

  • территории заповедников, нац. парков, ботанических садовых участков,
  • организации, использующие земли в научно-исследовательских и экспериментальных целях,
  • рядовые пользователи и юрлица, занятые народными промыслами,
  • организации, работающие в социальной сфере, в сфере культуры, образования и здравоохранения,
  • пользователи нарушенных земель, требующих проведения рекультивационных работ и пр.

Заключение

Из вышесказанного можно сделать вывод, что определение арендной платы по кадастру – задача несложная. Здесь требуется знать льготный корректирующий показатель и получить данные из кадастровой инстанции по месту расположения участка, предполагаемого к аренде.

Кроме того, понятно, что более экономичным вариантом при аренде земельного участка будет оформление сделки с территориями муниципального/федерального ведения. Ее стоимость гораздо меньше, причем арендатор при четком выполнении возложенных на него обязательств сможет перевести земли в личную собственность.

Хотя определенные плюсы есть и в оформлении сделки с частной собственностью. Например, претенденту на аренду частной территории не потребуется участия в аукционных торгах, а положения сделки останутся неизменными до завершения срока действия договора.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: