Об изменениях ГК РФ в 2021 году и новом механизме защиты добросовестных приобретателей недвижимости

Здравствуй. Далее описана тема Об изменениях ГК РФ в 2021 году и новом механизме защиты добросовестных приобретателей недвижимости. Если у Вас появился вопрос, сразу задавайте его консультанту. Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

Кто такой добросовестный приобретатель?

Как пояснил АиФ.ru судебный юрист Натан Будовниц, при покупке недвижимости добросовестным считается тот приобретатель, который проверил чистоту сделки, выяснил, что квартира не находится под запретом, под арестом, что лицу, которое продает эту недвижимость, не запрещено ее отчуждать.

«Это все проверяется через официальные источники, через Росреестр. Берется выписка, где будет указано наличие или отсутствие обременений. Если человек не знал и не должен был знать о том, что в отношении этой недвижимости существует какой-то спор, что эта квартира выбыла из рук собственника незаконным путем, то в этом случае он считается добросовестным приобретателем, так как он не знал о каких-то притязаниях на эту недвижимость», — говорит юрист.

Будовниц добавляет, что определение «добросовестный приобретатель» четко в Гражданском кодексе не прописано. Так, в частности, этот термин используется в ст. 302 ГК РФ, регламентирующей порядок истребования имущества от добросовестного приобретателя, и в ст. 303 ГК РФ «Расчеты при возврате имущества из незаконного владения». По словам Натана Будовница, юристы толкуют этот термин на основании ряда статей Гражданского кодекса и постановлений Верховного и Конституционного суда.

«Есть постановление Конституционного суда, которое также говорит, что у добросовестного приобретателя нельзя просто так отнимать имущество, и это возможно только в том случае, если оно выбыло против воли первого собственника», — поясняет Будовниц.

В основном определение «добросовестный приобретатель» используют при сделках с недвижимостью. Однако, как уточняет Будовниц, оно может использоваться, например, и при продаже транспортного средства. «Есть случаи, когда автомобиль числится в угоне или находится в залоге, а потом его продают. И банк, в свою очередь, пытается у добросовестного приобретателя транспорт изъять», — заключает юрист.

Самые полезные и интересные материалы АиФ. на Даче

Подписаться
Нет, спасибо

Оставить
комментарий (0)

Самое интересное в соцсетях

Что еще в пользу добросовестного покупателя?

В августе 2021 года президент РФ Владимир Путин подписал поправки в Закон «О государственной регистрации недвижимости», касающиеся выплаты компенсации добросовестным приобретателям за утрату права собственности на жилье, если такое все же происходит. Нормы о компенсации имеют обратную силу.

Новостройки в центре Барнаула.

Анна Зайкова.

В течение трех лет после вступления закона в силу граждане, которые раньше лишился жилья, смогут обратиться в суд с требованием о выплате компенсации.

Платить будет казна по выбору правообладателя — либо в размере суммы реального ущерба, либо исходя из кадастровой стоимости отнятой недвижимости.

Закон вступает в силу с 1 января 2021 года.

Подписка на еженедельную рассылку самых полезных новостей

Новости партнеров

Кто должен доказывать недобросовестность покупателя?

Введена еще одна важная норма, в соответствии с которой государство, субъект Федерации или муниципалитет не могут в суде требовать квартиру, если прошло три года со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя.

Обязанность доказывать недобросовестность покупателя возлагается на власть.

Барнаул. Новостройки.

Анна Зайкова

Смогут ли чиновники изъять жилье?

Согласно изменениям в статье 302 ГК РФ («истребование имущества от добросовестного приобретателя»), государство, субъект РФ или муниципалитет теперь не вправе требовать жилое помещение, выбывшее из их владения, от добросовестного приобретателя.

Это относится и к тем случаям, когда жилье выбыло из владения власти помимо их воли или было приобретено безвозмездно (наследование, дарение и т.д.).

Барнаул. Новостройки.

Анна Зайкова

Если чиновники все-таки захотят оспорить факт приобретения, то в процессе судебного разбирательства будет устанавливаться факт добросовестности покупки жилья. Это позволит обезопасить владельцев приватизированного жилья, которое (бывают такие случаи) украли у власти мошенники.

Если мошенников поймают, у государства сохраняется право регрессного требования к ним.

Как изменятся сроки давности регистрации права?

В соответствии с новым вариантом статьи 234 Гражданского кодекса РФ течение срока приобретательной давности начинается со дня поступления недвижимости в открытое владение добросовестного приобретателя.

В случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя жилья, которым он владеет открыто — не позднее момента госрегистрации такого права.

Кого можно назвать «добросовестным приобретателем»?

Статья 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество дополнилась определением, кто является добросовестным приобретателем. Им признается приобретатель имущества, который основывался на сведениях из госреестра.

Благодаря внесенным поправкам установлена презумпция добросовестности, в случае, если приобретатели жилья основывались при осуществлении сделки на данных Росреестра.

Комментарии

Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь чтобы оставить комментарий.

Закон 430-ФЗ от 16.12.2021 – изменения 2021

С 1 января 2021 года внесены дополнения и изменения в ГК РФ, касающиеся щепетильного вопроса добросовестности при заключении сделок с недвижимостью.

В частности, пункт 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса, дополнили абзацем, который уточняет, что покупатель недвижимости, опиравшийся на данные из Росреестра (выписки ЕГРН), считается добросовестным приобретателем, пока судом не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение недвижимости у тех лиц, которые выдавали ее за свою собственность.

Дополнилась статья 302 ГК РФ, которая говорит о том, что органам публичной власти дают срок три года, в течении которого они должны истребовать свое имущество, иначе в иске судом будет отказано.

В целом, изменения коснулись понятия добросовестности при покупке недвижимого имущества, у лиц, которым это имущество не принадлежит по праву, а принадлежит государству.

Теперь добросовестный приобретатель не должен доказывать свою добросовестность. А представителям госорганов, при обращении с иском в суд о возврате незаконно отчужденного имущества, следует постараться и доказать, что покупатель знал или должен был знать о мнимости сделки.

Например: Квартира перешла в собственность города после смерти прежнего владельца, так как наследников не осталось. Однако, мошенники по подложным документам оформили наследство на стороннего гражданина, после чего, по договору купли-продажи недвижимость купил добросовестный приобретатель. Сделку зарегистрировали в Росреестре, сведения о правах на имущество нового собственника (добросовестного приобретателя) внесли в ЕГРН.
В итоге, администрация города спохватилась и обратилась в суд об истребовании квартиры из незаконного владения — имеет право
. Но бремя доказывания того, как так получилось, что муниципальная власть не уследила за владением, лежит на администрации города. А если с момента регистрации прав добросовестного приобретателя прошло три года – то, суд вовсе отказывает в удовлетворении требований.

При этом добросовестный приобретатель жилого помещения, признается собственником соответствующего жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности.

Таким образом, эти нововведения создают предпосылки для осуществления госорганами должного контроля над выморочным имуществом и принятия своевременных мер по установлению и надлежащему оформлению права собственности на недвижимость.

И в то же время, в случае мошеннических действий, публичная власть имеет возможность истребовать по суду свое имущество в течении трех лет.

Ипотека онлайн

Положительные стороны закона для честных приобретателей

До принятия упомянутого закона, люди попавшие в такую ситуацию, оставались один на один со своими проблемами. В особенно тяжелом положении оказались люди, купившие квартиру по ипотечным программам. Они были обязаны выплачивать средства за отторгнутую по судебному решению недвижимость.

До сегодняшнего дня этим людям — добросовестным приобретателям, никто не мог помочь. Недвижимость у них, как правило, по решению суда отнимали.

Налицо были признаки мошеннических действий со стороны продавца, но с юридической стороны, добросовестный покупатель квартиры не мог себя защитить. Ряд ключевых моментов, оговоренных в вышеупомянутом законе, исключает повторение подобных казусов в будущем:

  • четкое определение лица, являющегося добросовестным приобретателем (430-ФЗ от 16.12.2021 г., ст. 1 п. 1 (скачать));
  • государственные органы не могут изъять недвижимое имущество, выбывшее из его владения, от добросовестного покупателя;
  • государство не имеет права изъять недвижимость, в случае прошествии более трех лет со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности добросовестного покупателя (430-ФЗ от 16.12.2021 г., ст. 1 п. 4 (скачать)).

Чтобы понять, как доказать что покупатель добросовестный, необходимо ознакомиться с основными определениями касающиеся данного закона. Итак:

  • при заключении договора, покупатель не имел представления от том, что продавец не имеет прав на действия связанные с продажей имущества;
  • жилье приобреталось за деньги.

Вместе с тем, закон о добросовестном покупателе недвижимости с 2021, требует выполнения своих обязанностей, заключающихся в следующем:

  • убедиться в праве продавца на проведение сделки с недвижимостью;
  • проверить соответствие информации о недвижимом имуществе, сведениям единого государственного реестра недвижимости;
  • убедиться в отсутствии третьей стороны, имеющей право на недвижимость;
  • получить согласие третьей стороны, или государственных органов на проведение сделки.

Исполнение вышеупомянутых пунктов, практически сводят к нулю, возможность истребования у добросовестных покупателей земельных участков и прочих объектов недвижимости в пользу государства. В случае же потери права на недвижимость, предполагаются финансовые гарантии, предусматривающие выплату компенсаций.

Выплаты и компенсации, предусмотренные законодательством

Статьи нового закона о защите добросовестных покупателей недвижимости, говорят о том, что ее владелец обладает полным правом на возмещение денежной компенсации от государства. Особо стоит отметить, выплату компенсационных сумм покупатель может выбрать самостоятельно, применительно к закону, это:

  • выплата компенсации соответствующих понесенному ущербу;
  • получение компенсационных сумм, соответствующая кадастровой стоимости

Для осуществления законного права на получение компенсации добросовестному покупателю с 1 января 2021 года, будет необходимо представить исковое требование к Российской Федерации. Сумма компенсационных выплат, для удовлетворения требований добросовестного покупателя, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (218-ФЗ от 13.07.2015 г., ст. 68.1 (скачать)). Данная стоимость должна быть актуальной на момент вступления в силу акта об изъятии, за минусом суммы компенсированной покупателю третьей стороной.

Данный закон, касающийся компенсационных сумм выплачиваемых добросовестным покупателям за утрату права, был подписан президентом Российской Федерации, и уже начал работать. Стоит особо отметить, что закон имеет обратную силу, и в течение 3-х лет, добросовестные приобретатели, лишившиеся права на жилье, через судебные инстанции смогут требовать компенсации.

Оцените автора

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: