Как согласовать перепланировку в новостройке: подробная инструкция

Добрый день! В данной статье Вы узнаете про Как согласовать перепланировку в новостройке: подробная инструкция. Если у Вас появился вопрос, сразу задавайте его консультанту! Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Варианты перепланировок

X

Заказать проект перепланировки для самостоятельного согласования

Похожие публикации

Бесплатная консультация по вашей перепланировке

Здравствуйте, подскажите пожалуста можно ли сделать кухню — гостинную в…

Как пошагово узаконить перепланировку нежилого помещения

Здесь мы не будем описывать всю процедуру согласования перепланировки пошагово. Отметим лишь те моменты, которые отличают согласование нежилых помещений от аналогичного процесса в жилых.

Во-первых, для согласования нежилого помещения в жилом доме, как правило, требуются дополнительные согласования с государственными инстанциями различного профиля (Роспотребнадзор, архитектурное управление и т.д.).

А, во-вторых, если помещение находится на первом этаже многоквартирного дома, то перепланировка согласуется также с Мосжилинспекцией, а если в отдельно стоящем здании – то с БТИ.

Пошаговые инструкции перепланировки жилых и нежилых помещений с Мосжилинспекцией очень схожи, а вот с БТИ данная процедура выглядит следующим образом:

  1. Получаем в БТИ документы на помещение.
  2. Заказываем техзаключение и проект перепланировки.
  3. Сдаем документацию в Бюро технической инвентаризации на согласование.
  4. Выполняем ремонт.
  5. Вызываем техника, проводится инвентаризация помещения, в технических документах фиксируются произошедшие изменения.

Иногда владельцы жилой и нежилой недвижимости без разрешения проводят перепланировку, но потом хотят или вынуждены ее узаконивать. Мы не будем в этой статье давать пошаговую инструкцию, как узаконить перепланировку квартиры, которая выполнена без согласования, потому что об этом на сайте есть подробный материал — читайте его тут.

Скажем лишь то, что вы можете обращаться к нам и задавать нашим консультантам любые вопросы по перепланировкам. Вы хотите узнать цену согласования перепланировки? Звоните по номеру, который указан на сайте, и мы сообщим вам стоимость согласования перепланировки вашего помещения.

Автор материала Сергей Владимирович

У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Пошаговая инструкция перепланировки квартиры

Но прежде чем приступить к разбору пошаговой инструкции по оформлению перепланировки квартиры, определимся с терминами. Понятие перепланировка включает в себя два взаимодополняемых друг друга определения.

Первое – переустройство, под которым понимаются изменения в расположении или замена инженерного оборудования (систем водоснабжения и вентиляции) и сантехнических приборов (ванн, унитазов, раковин, моек, газовых и электроплит), обозначенных на поэтажном плане.

И второе – изменение интерьера помещения в результате работ с капитальными конструкциями, межкомнатными перегородками, горизонтальными перекрытиями и опорами. То есть, например, вы захотели расширить проем, убрать подоконный блок или объединить кухню с жилой комнатной по принципу студии. На все это понадобится разрешение:

  • В Москве – жилищной инспекции.
  • В Московской области – городской или районной администрации.  

При подготовке проектной документации мероприятия по перепланировке и переустройству квартиры отображаются в одном документе, который так и называется «Проект перепланировки и переустройства квартиры». Для удобства мы все это будем называть одним словом – перепланировка.

Теперь, когда с терминами разобрались, можно приступать к рассмотрению того, как согласуется пошагово перепланировка квартиры.

Шаг 1. Первое, что необходимо сделать, убедиться в том, что запланированные вами работы попадают под определение «перепланировка» и не являются, например, косметическим ремонтом.

Если вы просто собираетесь побелить потолок, покрасить стены, поклеить новые обои, заменить настенную плитку в ванной комнате и туалете, то можете смело приступать к ремонту, поскольку эти действия не имеют никакого отношения к перепланировке.

А вот собираясь переносить перегородки, заменять ванну на душевую кабину, а линолеум на паркет, видоизменяя конструкцию полов, нужно быть готовым к согласованию перепланировки.

При этом важно знать, что есть запрещенные мероприятия, которые нельзя делать и невозможно согласовать. К их числу относятся:

  • Размещение радиаторов отопления на застекленных балконе или лоджии.
  • Устройство полов с подогревом, запитанных от общедомовой отопительной системы.
  • Объединение газифицированных и жилых помещений.
  • Удаление порожка в санузле.
  • Любое затрагивание вентиляционных коробов.

С полным перечнем мероприятий, запрещенных при перепланировке, можно ознакомиться в ППМ №508-ПП.

Но лучше всего обратиться в специализированную компанию, которая занимается согласованием перепланировок квартир. Например, к нам. Опытные сотрудники объяснят, какие работы из запланированных вами, законны, а какие не получится провести. Не знаем, как в других компаниях, но в нашей подобные консультации бесплатны. Задавайте вопросы по телефону, на сайте или в письме по электронной почте.

Как выбрать фирму по согласованию перепланировок

Шаг 2. Следующим этапом нашей инструкции по согласованию перепланировки жилых помещений станет сбор документов.

Для согласования перепланировки квартиры в Москве и области у вас на руках должен быть документ, подтверждающий ваше право на жилье.

Это может быть свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость или договор социального найма.

Кроме того, на этом этапе согласования переустройства и перепланировки допустимо предъявление акта приема передачи квартиры и договора ДДУ, если ремонт будет проводиться в новостройке.

Если у вас по какой-либо причине нет ни одного из перечисленных документов, то придется заняться их восстановлением.

Помимо этого, в БТИ нужно заказать технический паспорт квартиры. Если вы планируете переносить газовое оборудование в квартире, то вам потребуется справка Мосгаза. Для согласования перепланировки в ипотечной квартире понадобится разрешение банка, выдававшего кредит.

Окончательный  перечень документов для согласования перепланировки зависит от формы собственности, типа помещения, видов ремонтных работ, которые будут проводится и т.д.

Шаг 3. Проконсультировавшись со специалистами по согласованию перепланировок помещений и получив в Бюро технической инвентаризации техпаспорт квартиры, можно заказывать проект перепланировки.

Чтобы проект перепланировки имел шанс быть согласованным в жилищной инспекции или муниципалитете, его разработчиком должна выступить проектная компания с допуском СРО.

К слову, наши проекты перепланировок успешно проходят процедуру согласования во всех государственных службах.

Мы также готовы помочь с согласованием перепланировки квартиры тем, кто не хочет этим заниматься самостоятельно. Для этого понадобится оформить еще один документ – доверенность на наших сотрудников, чтобы они имели законное право представлять ваши интересы во всех инстанциях, где требуется получение разрешения на перепланировку вашей квартиры.

 

Если в процессе ремонта предполагается затрагивание несущих стен или перекрытий, до того, как заказать проект перепланировки, нужно будет в помещении провести инженерное обследование. Обследуют квартиру специалисты проектной организации, являющейся автором проекта дома. В основном это крупнейшие проектные институты Москвы. Например, АО МНИИТЭП.

Если автор проекта дома уже прекратил свое существование, как организация, то проводит инженерное обследование объекта с последующим выпуском технического заключения на перепланировку ГБУ «Экспертный центр». Данное учреждение официально уполномочено замещать несуществующих разработчиков домов. Кроме того, услугами ГБУ «Экспертный центр» для разработки техзаключения придется воспользоваться владельцам помещений в домах с деревянными или смешанными перекрытиями.

На основании заявления собственника квартиры они проведут визуальный осмотр, оценят состояние несущих конструкций жилого здания, проведут необходимые расчеты на прочность стен, перекрытий и т.д. Результатом их работы станет техническое заключение о возможности проведения перепланировки.

Информацию, содержащуюся в ТЗ, используют при подготовке проекта перепланировки. Кроме того, между разработчиком проекта и собственником заключается договор авторского надзора, который также является одним из документов, участвующих в согласовании перепланировки.

Шаг 4. Следующим пунктом нашей инструкции по согласованию перепланировки является передача всех собранных бумаг вместе с техзаключением и проектом в районный центр «Мои документы».

К ним нужно еще приложить заявление на перепланировку от имени собственника. Заявление заполняется на специальном бланке, который предоставляется в центре госуслуг.

Все документы передаются через «единое» окошко и рассматриваются жилищной инспекцией в течение 20-35 дней.

В зависимости от содержания проекта перепланировки и комплектности документов Мосжилинспекция в регламентные сроки выносит решение – разрешить или отказать в перепланировке.

Шаг 5. После получения разрешения сделать перепланировку, начинаются ремонтные работы. Для их выполнения нужно найти строительную бригаду с допуском СРО к работам и заключить договор на оказание услуг.

Узнайте, что делать, если у ремонтной бригады нет допуска СРО

Все мероприятия по изменению конфигурации помещений должны проводиться в полном соответствии с проектной документацией, успешно прошедшей процедуру согласования.

В этот момент ведется заполнение журнала производственных работ, оформление актов на скрытые работы и авторский надзор за реализуемыми мероприятиями по перепланировке.

   

Шаг 6. После того, как перегородки по проекту возведены, проемы вырезаны, работы по гидроизоляции и усилению проемов выполнены, вновь следует обращение в центр «Мои документы» с заявлением об оформлении акта о завершенной перепланировке. К заявлению прикрепляются копия договора со строительной организацией, копия их свидетельства СРО и подписанные акты на скрытые работы.

В течении 10 дней инспектор жилищной инспекции должен будет с вами связаться и назначить время проверки. Выйдя на объект, он проверит соответствие сделанного ремонта заявленным на этапе получения разрешения мероприятиям и подпишет акт. Также на документе ставят свои подписи собственник, строительная и проектная организации.

Шаг 7.  Заключительным этапом в порядке согласования перепланировки в Москве является обращение в БТИ с актом о завершенной перепланировки для оформления новых документов.

После проведенных техником инвентаризационного бюро обмеров квартиры в техническую документацию вносятся все произведенные изменения и отчерчивается новый поэтажный план в черных линиях. На этом согласование перепланировки считается завершенным делом.

Очень надеемся, что наша пошаговая инструкция по согласованию перепланировок в жилых помещениях вам оказалась полезна.

Штраф за перепланировку квартиры и нежилого помещения

Любые изменения, которые вы вносите в планировку своего жилья относительно…

Если квартира — ипотечная

Если для покупки жилья использовалась ипотека, для оформления перепланировки понадобится официальное согласие банка. При этом крайне желательно предусматривать возможность будущей перепланировки еще на том этапе, когда подписывается ипотечный договор. Документ надо прочесть очень вдумчиво — там не должно быть пункта о невозможности изменения конфигурации помещений в квартире. В противном случае ремонт придется отложить до погашения ипотеки.

В период прохождения согласовательных процедур надо обязательно обратиться в финансовую организацию, представить проектную документацию, связанную с преобразованиями, и подать соответствующее заявление. Стоит быть готовыми к тому, что банк будет запрашивать у страховой организации выводы о том, могут ли возникнуть страховые случаи, так или иначе связанные с проведением работ.

В большинстве случаев банки устанавливают четкий срок, в течение которого надо завершить работы. После их окончания необходимо максимум в течение полугода представить в банк новые документы.

Комментарии к статье

Подборка самых выгодных предложений от застройщиков Москвы и области!

Перейти

Смотрите полезные советы на

Наш канал «О новостройках» получил премию Joy 2021 от Repa в номинации «Лучшее интервью года»

Смотреть видео вручения

Правила форума

Можно и нужно

  • Приветствуются комментарии, содержащие полезную, достоверную информацию
  • Приветствуются любые аргументированные отзывы, высказанные в корректной форме.
  • Если вы заметили ошибку или неточность – напишите нам об этом. Мы будем вам благодарны за вклад в нашу ежедневную работу по улучшению качества контента нашего портала.

Нельзя

  • Комментарии, содержащие нецензурную лексику, оскорбления, проявления хамства и разжигание межнациональной розни, неуважительные высказывания в адрес других пользователей форума и/или сотрудников редакции не допускаются к публикации.
  • То же самое касается малосодержательных комментариев (бессмысленные отзывы).
  • Запрещено оставлять на форуме любые рекламные объявления (о ремонте, переезде и т.д.), публиковать предложения о продаже квартир (для этого есть специальный раздел).

Спасибо за Ваш комментарий!

После модерации он будет опубликован на сайте

Заключение

Даже покупка жилья со свободной планировкой не означает, что удастся избежать согласовательных процедур при изменении конфигурации помещений. Лучше все сделать вовремя, чтобы избежать дальнейших проблем и судебных тяжб. Разработку проекта стоит доверять ответственным организациям, а в случаях проблем с согласованием не заниматься поиском решений самодеятельностью, а проконсультироваться с юристами и техническими специалистами.

Важно помнить также, что перепланировка считается узаконенной исключительно после регистрации изменений в Росреестре.

На поверку оказывается, что узаконить уже сделанные изменения ничуть не проще и не дешевле, чем пройти все согласовательные процедуры своевременно. Стоит помнить, что при самовольном проведении работ есть большой риск дополнительных затрат на судебные издержки и штрафные санкции.

Игорь Василенко

Что делать, если перепланировка уже состоялась

Если перепланировка выполнена с соблюдением технических норм, получение разрешительных документов не составит особых затруднений. Если же проведены явно запрещенные работы, строительные и архитектурные нормы явно нарушены, узаконить перепланировку стандартным способом не получится и, более того, на собственника налагаются обязательства за собственный счет вернуть жилье в исходное состояние.

Кстати, при выявлении подобных проблем лучше постараться самому вернуть все «как было», чтобы не подвергаться риску штрафных санкций.

Когда перепланировка явно задела важнейшие конструкции дома, или в ее результате пострадали соседи, либо их квартиры, собственника незаконно перепланированного жилища может ожидать не только штраф или административное преследование, но даже уголовная ответственность.

Итак, никто не сможет узаконить преобразование жилья, в котором:

  • демонтированы или ослаблены несущие стены;
  • создано единое пространство без двери из гостиной и кухни, если в последней установлена газовая плита;
  • система «теплый пол» подключена к общим домовым сетям;
  • система отопления вынесена на балконное пространство;
  • кухонное пространство увеличено за счет санитарного узла (но для жильцов последних этажей это возможно);
  • расширена кухонная зона или санузел более чем на 25% за счет жилплощади;
  • перемещены, уменьшены или вовсе снесены общедомовые коммуникации;
  • площадь балконной зоны увеличена за счет жилого пространства.

Если по незнанию или просто на свой страх и риск это было сделано, придется привлечь технических специалистов и юристов, чтобы найти выход из сложившейся ситуации с минимальными потерями.

Пакет документов: какие бумаги готовить

На самом деле, нет единого, утвержденного на законодательном уровне, универсального пакета документов, который надо было бы собрать для согласования или придания законного статуса перепланировке в новостройке. Окончательный состав зависит от целого комплекса юридических факторов, поэтому в разных регионах состав этого пакета может несколько отличаться.

Ранее узаконить перепланировку в новостройке было реально только в том случае, если на руках есть свидетельство, которое подтверждает право собственности. Теперь законодатели дали будущим владельцам жилья возможность оформить его переделку и до официальной регистрации.

Если речь идет о долевом участии, понадобятся соответствующий договор и письменное согласие застройщика. Девелопер также должен выдать справку, что все обязательства перед ним полностью выполнены. Нужно также разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и акт приема-передачи. Если проводилась переуступка прав собственности, требуется и этот договор.

В случаях, когда квартира получена от города, необходимо соответствующее распоряжение — документ, который подтверждает передачу квартиры. Нужны также:

  • акт приемки предоставленного жилья;
  • справка об установлении адреса и документ, подтверждающий, что почтовый и строительный адреса совпадают.

В любом случае потребуются заявление, техпаспорт и подготовленная проектная документация. Кроме того, иногда для согласования требуется поэтажный план, который надо получить у компании-застройщика.

Инстанции – где можно урегулировать вопросы?

Вопрос, связанный с узакониванием перепланировки, придется урегулировать в архитектурно-строительном ведомстве местной администрации, но можно и просто отправиться в районный многофункциональный центр и подать документы там. Но для начала надо получить план квартиры в органе по технической инвентаризации, после чего заказать проект и представить его опять же в БТИ.

Кстати, произведенные изменения должны быть зафиксированы приемной комиссией, так что от плана отступать нельзя.

Может произойти такое, что БТИ или жилищная комиссия отказывается давать необходимое заключение. В этом случае остается только один вариант – через суд доказывать, что во время перепланировки не были допущены нарушения. Если судебный вердикт будет положительным, решение станет основанием для регистрации.

Проведя ремонтно-строительные работы в соответствии с планом, необходимо инициировать процедуру ввода квартиры в эксплуатацию, получить заключение, которое нужно представить в Росреестр вместе с заявлением, документами на квартиру, паспортом и подтверждением оплаты госпошлины.

Читайте по теме

Все статьи

Перепланировать, а потом узаконить или наоборот?

Большинству собственников известно, что радикальные преобразования требуют предварительной подготовки и согласования проекта, однако в реальности часто делается наоборот. Сначала делается капитальный ремонт, формируются новые жилые зоны, существенно изменяется пространство и лишь после этого оформляются необходимые документы.

Многие вообще предпочитают не обременять себя всяческой бюрократией и в итоге сталкиваются с проблемой невозможности узаконить перепланировку, когда хотят продать квартиру или провести какую-то другую сделку. Есть и более редкий, но намного худший вариант, когда перепланировка выполняется вне всяческих технических норм, что всерьез угрожает комфорту соседей и сохранности всего дома. В этом случае приходится переживать судебные тяжбы с очень неопределенным исходом.

Поскольку документы получать все равно придется, тянуть с этим в большинстве случаев нет смысла, для уверенности лучше сразу получить разрешение на перепланировку и зарегистрировать изменения. Многие процессы можно осуществлять одновременно – например, в ожидании документации выполнять подготовительные работы. Так или иначе, к общению с проверяющими инстанциями стоит быть готовыми.

Перепланировка-2021: что новенького в законодательстве

С одной стороны, благодаря оптимизации управленческих структур, расширению сети многофункциональных центров и внедрению электронного товарооборота, бюрократические процедуры стали требовать не столь много времени и усилий, с другой – требования к организации и проведению перепланировочных работ продолжают ужесточаться. Ограничения могут быть общими для всех, то есть установленными на государственном уровне, или локальными, то есть установленными местной администрацией.

Как и ранее, существуют согласования двух видов: разрешительное и уведомительное. Специальное разрешение от жилинспекции необходимо, когда планируются:

  • перемещение санузла;
  • создание проема в стене, которая несет базовую нагрузку;
  • обустройство перегородок, создающих нагрузку, превышающую действующий норматив;
  • другие радикальные преобразования, существенно изменяющие конфигурацию помещений.

Если нужно просто заменить покрытие пола, установить антенну на лицевом фасаде, заменить унитаз, изменить конструкцию не несущих перегородок, достаточно уведомительного варианта.

Стоит знать, что если жильем владеет не один человек, письменно согласиться с перепланировкой должны абсолютно все собственники, включая не достигших совершеннолетия. Как показывает практика, согласование перепланировки в кирпичных и монолитных домах не составляет труда, в отличие от блочных и панельных новостроек, где несущие стены находятся внутри квартир.

Организация пространства в новостройках: возможности и ограничения

Необходимо заметить, что во многих новостройках, в отличие от старых домов, уже на этапе проектирования заложено много возможностей для свободного планирования. Даже если квартира приобретается в строящемся доме, виды и порядок проведения работ можно определить заранее. Много пространства для дизайнерского творчества дает жилье в монолитных домах, где нагрузка, в основном, приходится на наружные стены и колонны внутри. Тем не менее, творить все, что угодно, по собственному усмотрению невозможно и здесь, имеются определенные ограничения, при нарушении которых узаконить перепланировку невозможно.

Те, кто планирует приобрести квартиру или уже ожидают завершения строительства, могут проанализировать проект дома, чтобы выяснить все нюансы: от расположения несущих стен до возможности создания гардеробной. Лучше это делать с помощью технических специалистов проектного бюро, которые сразу смогут сказать, можно ли будет получить разрешение на конкретные работы.

Нужно ли согласовывать перепланировку в новой квартире

Стоит сразу обозначить, что практически все действия по переносу и объединению границ внутри квартиры, в том числе новой, осуществляются только на основании разрешения уполномоченных органов и требуют внесения изменений в технический паспорт, исключений мало.

В большинстве случаев узаконить перепланировку квартиры в новостройке вполне реально[1]. Однако процесс получения разрешения на перепланировку имеет много особенностей, о которых нужно знать. Очень важно учесть все нюансы, действовать по порядку и не нарушать требования закона.

Определимся с тем, для чего согласование не нужно. Узаконивать не придется такие работы, как косметический ремонт: покраску стен, переклейку обоев, замену дверей, ламината.

А вот самыми распространенными работами, требующими согласования, можно назвать следующие:

  • совмещение ванной комнаты и туалета;
  • перенос и устройство дополнительного санузла;
  • создание просторных комнат и кухни за счет коридоров;
  • реконструкция перекрытий;
  • перенос дверных проемов.

Часто застройщики делают акцент на том, что в их квартирах так называемая свободная планировка: нет внутренних стен и минимальное количество несущих опор. И многие собственники думают, будто в таком жилье можно сооружать перегородки в любом месте, а вот получать разрешение на такую перепланировку вовсе не обязательно. Расставим все точки над «i»: действительно, собственнику квартиры свободная планировка дает массу возможностей для воплощения дизайнерских фантазий, в том числе связанных с реорганизацией пространства внутри жилья. Но согласовывать изменения в конфигурации помещения необходимо в любом случае, даже если стену планируется не снести, а, наоборот, возвести.

Дело в том, что в проектной документации указываются все существующие границы внутри жилья, в том числе те стены, которые не возвели при сдаче квартиры. При техинвентаризации квартиры БТИ может проверить, соответствуют ли помещения проектам.

Поэтому обнаружить, что перепланировка была сделана самовольно, очень легко — достаточно взглянуть на план жилья в техническом паспорте.

Узаконивать и вносить в техпаспорт нужно и те изменения, которые затрагивают инженерные сети, а также электрическое оборудование или сантехнику. Однако подобное вмешательство будет уже не перепланировкой, а переустройством. Это разные понятия, но порядок согласования изменений будет одинаковым.

Перепланировка квартиры до вступления в право собственности

Оформление документов на квартиру, как это часто бывает, — процесс крайне сложный, растянуться он может на полгода и даже на год. Поэтому было бы разумно и удобно как раз за это время выполнить запланированные работы, а въезжать уже в квартиру с подходящей планировкой.

Но насколько законно изменение конфигурации квартиры до получения дольщиком свидетельства о праве собственности?

Согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, реконструкция возможна только после того, как проект будет одобрен уполномоченным органом[2]. И многие дольщики, кстати, по незнанию нарушают закон, приступая к ремонту без разрешения жилинспекции.

К счастью для инвесторов, на данный момент в Москве уполномоченные органы могут выдать разрешение на реконструкцию, даже если дольщик еще не получил свидетельство о праве собственности. Чтобы в этом случае узаконить перепланировку квартиры, согласно Приложению 2 постановления Правительства Москвы № 508-ПП, дольщик обязан предъявить оригиналы или заверенные нотариусом копии[3]:

  • договора долевого участия или договора об уступке прав;
  • акта приема-передачи;
  • разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
  • свидетельства об исполнении дольщиком финансовых обязательств.

Если жилье в новостройке приобретено в ипотеку, потребуется еще и разрешение банка. Важно быть готовым к тому, что не каждая финансово-кредитная организация даст на это согласие.

Чем чреват отказ от согласования

По отношению к помещениям в новых домах, в том числе с упомянутой выше свободной планировкой, действуют те же требования, что и ко вторичному жилью, будь то «малосемейка» или студия. Это значит, что расхождение плана квартиры в новостройке с реальной конфигурацией ее комнат чревато неприятностями для хозяина.

Если несовпадение обнаружится, Мосжилинспекция сначала выпишет собственнику штраф за самовольную перепланировку, а потом обяжет его узаконить изменения в течение определенного времени. И это наиболее благоприятный для владельца исход. Если долгое время не предпринимать никак мер в ответ на предписания инспекции — не выплачивать штраф и не согласовывать изменения, дело передадут в суд.

Бывают и другие ситуации: хозяин квартиры поспешил с перепланировкой, не согласовав ее, и внес такие изменения, на которые попросту нельзя получить разрешение, например демонтировал несущую стену. Тогда придется вернуть все как было.

Если этого не сделать, ремонт может обернуться еще более досадными последствиями, в частности ограничениями при проведении юридических сделок. Во-первых, без урегулирования ситуации с БТИ и Мосжилинспекцией рыночная стоимость квартиры автоматически снижается. Соответственно, выгодно продать свое жилье у собственника не выйдет. Также он не сможет взять кредит под залог квартиры или официально сдать ее в аренду, пока не узаконит изменения либо не вернет жилью первоначальный вид.

А если квартира в новостройке была приватизирована, игнорирование распоряжений Мосжилинспекции может привести к лишению прав собственности, при этом компенсация за продажу квартиры с торгов будет ниже рыночной стоимости.

Тут нельзя, тут — можно: какие работы разрешены при перепланировке

При перепланировке квартиры можно осуществлять любые работы, не запрещенные законами и сводами правил, а также постановлениями Правительства Российской Федерации и Москвы (в других регионах будут действовать нормативные акты органов власти соответствующего субъекта РФ). Таким образом, перед составлением плана ремонта необходимо будет изучить все эти документы.

В первую очередь разберемся, какие есть табу при перепланировке квартиры в новостройке. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП, нельзя проводить работы, в результате которых:

  • будет затруднен доступ к инженерным сетям;
  • ухудшатся условия проживания соседей;
  • существенно увеличится нагрузка на перекрытия;
  • нарушится прочность несущих конструкций здания;
  • будет совмещена жилая комната и кухня (если там есть газовая плита);
  • лоджия будет объединена с комнатами и другое.

К перечню запрещенных мероприятий также могут отнести:

  • реконструкцию несущих стен;
  • установку переключателей в общедомовые инженерные сети;
  • переустановку радиатора отопления на лоджию;
  • организацию системы подогрева пола от общего отопления и водоснабжения;
  • монтаж более одного дополнительного этажа в помещении;
  • смещение границ санузлов;
  • перенос или расширение кухонь за счет площади санузла;
  • устройство кухни без окон;
  • устройство в ванной и туалете полов без порожка и защиты от воды;
  • организацию выхода из туалета в кухню или комнату;
  • демонтаж балконных порожков.

А вот получить разрешение Мосжилинспекции, пройдя полноценную процедуру согласования, возможно, если потребуется, к примеру:

  • перенести границы кухни в нежилую зону;
  • полностью или частично демонтировать не несущие перегородки;
  • демонтировать подоконный блок без ущерба креплениям балконной плиты;
  • переместить раковину, ванну, душ или унитаз в пределах санитарных зон;
  • перенести радиатор отопления на другую стену.

Отметим, что в вопросе согласования может возникать множество спорных моментов, поэтому госорганы каждый случай рассматривают в индивидуальном порядке.

Как оформить разрешение на перепланировку и что делать потом

Как следует из всего выше сказанного, перепланировка жилья, в том числе в новом доме, — дело серьезное и требует согласования. Но что именно нужно сделать, чтобы узаконить перепланировку квартиры в новостройке? С чего начать оформление перепланировки? Как проходит этот процесс от начала и до конца?

Внесение любых изменений в конфигурацию новой квартиры начинается с идеи. Владелец определяет желаемые границы комнат и заказывает проектно-сметную документацию. Для этого стоит сразу выбирать исполнителя, имеющего членство в СРО. Для согласования понадобится проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки. В некоторых компаниях можно получить сразу и проектную документацию, и дизайн-проект и даже заказать оформление перепланировки в новостройке под ключ.

Самый ответственный момент — подача проекта для согласования в Мосжилинспекцию. Кроме этого, понадобится собрать и другие документы. К заявлению нужно приложить:

  • если право собственности оформлено — выписку из ЕГРН с синей печатью;
  • если не оформлено — договор на участие в долевом строительстве, договор об уступке прав по предыдущему договору, акт приема-передачи недвижимости, справку от застройщика о выполнении участником долевого строительства всех обязательств и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
  • договор соцнайма (при наличии) и согласие членов семьи на ремонт;
  • техпаспорт БТИ;
  • проектную документацию.

Рассматривать заявку будут в течение 20 рабочих дней. Срок может быть больше (до 30 рабочих дней), если помещение находится в доме, являющемся объектом культурного наследия, если работы затрагивают архитектурный облик дома или если квартира располагается на последнем этаже.

Если проект допустили к реализации, то есть Мосжилинспекция согласовала перепланировку, можно проводить ремонтные работы. Но и это еще не все — дальше следует этап приемки квартиры: результат «редизайна» жилья проинспектируют и проверят, соответствуют ли изменения согласованному проекту. И только тогда, если все в порядке, можно будет получить акт о завершенной перепланировке и новый паспорт БТИ и заняться обновлением информации в Росреестре.

Изменение конфигурации квартиры называется перепланировкой и без разрешения уполномоченных органов считается незаконным. Согласовать перепланировку в новостройке не так сложно, как может показаться, тем более если основательно подготовиться. Заручившись поддержкой экспертов из компаний, занимающихся и разработкой дизайнов, и проектированием работ, и согласованием перепланировок, можно существенно ускорить данный процесс и сэкономить силы.

С помощью перепланировки можно увеличить площадь квартиры и сделать ее более комфортной.

Что можно изменить?

Некоторые компании могут предложить услуги по согласованию перепланировки под ключ.

Заказать услугу…

Для разработки документации по перепланировке следует обращаться в компанию, имеющую допуск СРО.

Куда можно обратиться?

Можно воспользоваться бесплатной консультацией специалиста и задать интересующие вопросы по перепланировке помещений.

Оставить заявку…

Стоимость услуг по согласованию перепланировки может зависеть от объема работ, необходимой документации и особенностей помещения.

Узнать цену…

Незаконная перепланировка может привести к значительным проблемам: штрафам, снижению стоимости квартиры, невозможности ее продать или сдать в аренду.

Что можно сделать?

Белоногова Нарцисса Николаевна Ответственный редактор

Мнение редакции

Вы­би­рая спе­ци­а­ли­зи­ро­ван­ную ком­па­нию для со­гла­со­ва­ния пе­ре­пла­ни­ров­ки, сле­ду­ет уде­лить вни­ма­ние мно­гим ве­щам. В част­нос­ти, сто­ит по­чи­тать от­зы­вы об ор­га­ни­за­ции, по­смот­реть фо­то­гра­фии вы­пол­нен­ных ра­бот и про­ек­тов.

Читайте также

Вторник, 06.10.2021

Понедельник, 08.06.2021

Понедельник, 08.06.2021

Похожие статьи

Перепланировка нежилого помещения

В офисах, магазинах, кафе, парикмахерских и других нежилых помещениях можно сделать перепланировку — поставить новые перегородки или снести, выделить новые рабочие зоны, перенести вход в другое место …
Читать дальше

Стоимость перепланировки квартиры

Сколько денег нужно потратить на перепланировку, зависит от того, насколько она сложная, сколько лет дому и кто его построил, когда хозяева обращаются в Мосжилинспекцию, и других особенностей. Расскаж…
Читать дальше

Перепланировка в хрущевке

Для того чтобы сделать перепланировку в хрущевке, нужно придумать эскиз, заказать проект в специальном бюро, получить разрешение от Мосжилинспекции и после ремонта сдать квартиру инспекторам. Все квар…
Читать дальше

Этап 3. Ремонт

Во время ремонта не отступайте от проекта ни на шаг, иначе его Мосжилинспекция не примет работы и не выдаст акт об их согласовании. Все работы нужно выполнить в течение одного года. Если не укладываетесь в срок, продлить его можно один раз и максимум на 6 месяцев. Заявление на продление подается в МФЦ (вам выдадут шаблон) или онлайн на сайте mos.ru.

Когда будете нанимать бригаду, выбирайте те, которые состоят в СРО строителей. Выше мы писали, как проверить членство в СРО проектировщиков проектного бюро, тут действует тот же самый порядок — только СРО будет объединять специалистов по строительству.

Узнайте у строительной организации официальное название и ИНН. Обычно поиск по ИНН работает точнее. По реестру ассоциации «НОСТРОЙ» можно проверить, кто является членом СРО, а кто — не является.

Вбиваете название или ИНН организации в реестре и узнаете статус организации.


Ввели ИНН организации — 9729172766. Реестр показывает, что организация с таким ИНН — ООО «Строй Про» — состояла в СРО, но сейчас исключена из нее.


Другой пример — организация «АНТИБЕТОН ГРУПП» с ИНН 7726360373. Реестр показывает, что в разное время эта фирма состояла в разных СРО, сейчас она является членом Ассоциации «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве». Чтобы узнать подробности, нужно нажать на нужную строку.

Перед ремонтом пропишите в договоре все материалы и укажите, что проект выполняется по плану заказчика. Так проще доказать, что все сделано по закону. В ходе работ следите, чтобы каждый шаг отражался в журнале выполненных работ. Там же должен быть перечень технической и исполнительной документации.

Документы для перепланировки готовит проектное бюро — член СРО проектировщиков.

Если вы только получили новую квартиру и задумались о том, как оформить перепланировку, начинайте с обращения в проектное бюро, например, к нам. Предупреждаем — согласовать получится не все.

Что можно согласовать, а что — нельзя

Есть такие виды перепланировок, на обдумывание которых лучше не тратить время — Мосжилинспекция их не одобрит. Например, нельзя увеличить площадь комнаты за счет лоджии. Это выглядит красиво, но в условиях Москвы — нереально. По действующим правилам между лоджией и жилой комнатой должен быть двойной стеклопакет.

Разделим все виды перепланировочных работ на три группы:

  • работы, которые нужно согласовывать;
  • работы, которые не нужно согласовывать;
  • работы, которые выполнять нельзя — получить на них разрешение не получится.

Работы, которые нужно согласовывать

Порядок перепланировки и перечень допустимых работ описаны в главе 4 ЖК РФ и в постановлении Правительства Москвы № 508-ПП.

Заранее нужно согласовывать три типа работ:

  1. Переустройство:
  • заменить газовые плиты на электрические;
  • установить газовые приборы или выполнить перестановку тех, что требуют прокладки дополнительных газовых сетей;
  • перенести и установить новое сантехническое оборудование: унитазы, биде, ванны, душевые кабины, джакузи, раковины, смесители, краны.
  1. Перепланировка:
  • увеличить или перенести санузел;
  • перенести кухню или создать кухню-нишу;
  • сделать проемы в стенах между квартирами для увеличения общей площади;
  • провести работу с несущими стенами: прорубить или заделать проем, разобрать несущие перегородки и т. д.;
  • выполнить монтаж антресоли, площадь которой составляет до 40% от площади помещения;
  • выполнить монтаж лестниц с организацией новых проемов в перекрытиях;
  • изменить конструкцию пола в доме с межэтажными перекрытиями из дерева — часто встречается в сталинках.
  1. Работы, меняющие архитектурный облик дома:
  • сделать новые оконные проемы или изменить их формы во внешних стенах и крышах;
  • устроить навесы на кровле дома без увеличения высоты здания или создания нового помещения;
  • устроить входы в подвальные или цокольные помещения (без фундамента) площадью не более 10 м²;
  • построить на первом этаже лоджию и балкон;
  • сделать камин и дымоход.

Для удобства все эти три типа работ мы будем называть перепланировкой.

В некоторых случаях работы согласовывают в облегченном порядке: здесь нужен эскиз, а не полноценный проект. Например, при устройстве гардеробной, переносе сантехники внутри кухни, ванной или туалета без изменения их границ, демонтаже и возведении ненесущих перегородок. Главное, чтобы мокрые зоны кухни и санузла остались без изменений, не были затронуты несущие стены и конструкция пола, а газовая плита не менялась на электрическую.


Пример эскиза перепланировки, по которому можно провести согласование без проекта

Работы, которые не нужно согласовывать

Есть работы, для которых не требуется одобрение инспекции: поклейка обоев, замена верхнего покрытия пола и стеклопакетов, установка кондиционеров.

Сюда же можно отнести остекление балкона и устройство встроенного шкафа — теоретически согласовать такие работы можно, но на практике делать это необязательно.

Работы, которые выполнять нельзя

Работы, которые могут угрожать устойчивости здания и его пожарной безопасности, категорически запрещено выполнять. Они перечислены в п. 10 Требований к проведению перепланировки, утв. постановлением Правительства Москвы № 508-ПП, а также определяются с учетом Свода правил по проектированию и строительству жилых многоквартирных зданий (СП 54.13330.2016).

Категорически запрещено:

  • сносить несущие конструкции здания — возможен только частичный демонтаж после того, как специалист все осмотрит;
  • демонтировать переливной порог санузла: он защищает остальные помещения от затопления;
  • демонтировать общедомовую вентиляцию;
  • присоединять чердак к жилому помещению;
  • объединять отапливаемые и неотапливаемые помещения;
  • соединять газифицированную кухню и жилую комнату;
  • расширять мокрые зоны, а именно санузлы и кухни, за счет жилых комнат — исключение составляют квартиры на первом этаже;
  • делать батареи на лоджии или балконе: это может нарушить температурный режим во всем доме.

Обычно собственники не знают всех нюансов перепланировки — поэтому мы подготовили памятку об основных нарушениях при перепланировке (pdf, 21.4 Мб).

Этап 2. Согласование с Мосжилинспекцией

Проект перепланировки с техническим заключением о возможности работ подается в Мосжилинспекцию. Однако подавать его нужно не напрямую в госорган, а через МФЦ — это правило действует для всех физических лиц. Юридические лица, наоборот, передают документы только в отделениях Мосжилинспекции.

В ближайшее время Мосжилинспекция планирует перевести все работы в электронный формат, и заявления будут принимать через портал mos.ru.

Заявление рассматривают от 20 до 30 рабочих дней, в зависимости от сложности проекта — приготовьтесь, ждать ответа несколько недель. Потом жилинспекция выдает разрешение на перепланировку. Процесс одинаковый для всех случаев, за исключением ситуаций, когда затрагивают несущие стены. В этом случае нужно обращаться к автору проекта дома. Кто это и где искать такие организации, рассказываем в статье «Куда обращаться по поводу перепланировки».


Так выглядит решение о согласовании переустройства

Иногда жильцу присылают отказ в выдаче разрешения. Он обязательно должен быть мотивированным и содержать объяснения, почему инспектор принял такое решение. В этом случае не надо опускать руки: разрешение можно получить со второго раза, если учесть все недочеты. Проектное бюро внесет корректировки, после чего нужно подать документы снова. Часто причина кроется в неправильных формулировках в проекте перепланировки, поэтому важно выбирать организации, которые давно работают на рынке: они точно знают, как составить проект грамотно и к чему инспекторы предъявляют повышенное внимание.

Ремонт по факту можно начать и до получения разрешения, как только проектное бюро подготовит проект. Если бюро ручается, что их план пройдет согласование, и при этом ремонт никому из соседей не помешает, можно начинать перепланировку заранее. В новостройках соседи редко жалуются на шум и незаконные работы, так как в квартирах преимущественно никто еще не живет. Однако с точки зрения закона вести работы можно только после официального разрешения.

Подробнее о процессе согласования и документах, которые вам понадобятся, читайте в статье «Как получить разрешение на перепланировку квартиры».

Этап 4. Финальное согласование: приемка квартиры

Когда ремонт в квартире полностью закончен, то есть установлены все двери и сантехника, а стены покрашены, вызывайте представителя Мосжилинспекции. Он проверяет, насколько выполненные работы соответствуют вашему проекту, и выдает акт о завершенной перепланировке. Если инспектора что-то не устроит, он напишет замечание, которое нужно будет устранить, и только потом можно снова пригласить его для составления акта.

Следите, чтобы инспектор сверил все предельно внимательно. Лучше всего, когда приезжают два представителя. В дальнейшем ваш план будут смотреть в БТИ, и если инспекторы пропустят несоответствие, а в бюро его найдут, вам придется все переделывать. Очень важно, чтобы проект полностью совпадал с вашей реально сделанной перепланировкой — один в один.

После одобрения подписывают акт о завершенной перепланировке в 4 экземплярах. Один Мосжилинспекция забирает себе, один передает в БТИ, чтобы уведомить их о новой перепланировке, один остается вам как собственнику, и еще один нужен Росреестру, чтобы поставить изменения на кадастровый учет.


Так выглядит акт о завершенной перепланировке квартиры

Предпоследний шаг — получение нового техпаспорта. В БТИ вместе с актом передают план квартиры после проведенных работ и экспликацию помещений, то есть пояснения к плану. У них на руках уже есть все данные. Вам остается заказать выход техника с выдачей техпаспорта: в МФЦ или в самом бюро.

Техник приезжает с листом из вашего проекта и проводит замеры. Если его все устроит, вам выдадут технический паспорт с обновленной планировкой квартиры.

Далее вам нужен кадастровый инженер, чтобы поставить квартиру на учет в Росреестре. Он сделает технический план, запишет его на диск и вы сможете передать данные в Росреестр для обновления сведений о квартире. Оформление займет около недели

1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

  • 1.1.Перепланировка в новостройке до получения собственности.
  • 1.2. Перепланировка квартиры свободной планировки.
  • 1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.

1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

1.1. Перепланировка в новостройке до получения собственности.

Согласованная перепланировка в новостройке.

В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа. Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.

Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.

Согласно п. 2.5.1.1.1.9 приложения 2 к 508-ому Постановлению Правительства Москвы взамен свидетельства о государственной регистрации права для согласования возможно предъявить:

  • оригинал или нотариальную копию акта приёмки-передачи квартиры;
  • нотариальную копию или оригинал договора об уступке прав или договора долевого участия;
  • согласие застройщика на перепланировку, если это не прописано в ДДУ;

Новостройка со свободной планировкой.

Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено. Однако, если объект был построен на бюджетные средства Москвы или кооператива, то необходимо вместо ДДУ или Договора уступки прав, предоставить документ, подтверждающий право владения рассматриваемой квартирой.

В ДДУ или Договоре об уступки прав также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.

К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.

Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. Правда самой Жилищной инспекции для выдачи разрешения на ремонт согласование с банком не нужно. То есть, согласование перепланировки при ипотеке можно произвести в обход банка, но лучше этого не делать, так как неизвестно как он к этому отнесётся. Возможно, он потребует выплатить сразу весь ипотечный долг.


Комментарий к видео:
Теперь согласно пункту 2.5.1.1.1.9 ППМ № 508 в последней редакции от 19.08.2021 при отсутствии регистрации собственности в новостройке не надо подавать копию введения дома в эксплуатацию и справку о том, что застрощику уплачены все деньги по договору.

1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки.

Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.

В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.

Застройщики позиционируют такие новостройки со «свободной» планировкой таким образом, что в них, якобы ,позволено возводить перегородки в любом месте, что потом приводит к плачевным последствиям и невозможности согласования перепланировки. Юридически свободной планировки не бывает.

Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат. Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным. Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют). Это делают силами либо техников соответствующих организаций (чаще всего БТИ или Ростехинвентаризации) либо силами кадастровых инженеров. По произведенным обмерам построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие планы квартир. Если обмеры проводились техниками БТИ (про обмеры кадастровыми инженерами мы поговорим ниже), то в результате на квартиру «свободной» планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: