Как оформить продажу квартиры с перепланировкой

Здравствуйте, дорогой гость. В данной статье мы поговорим о том, Как оформить продажу квартиры с перепланировкой. Все вопросы можете сразу писать консультанту. Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

Как оформить продажу квартиры с перепланировкой

На каких условиях происходит продажа квартиры с перепланировкой

Продажа квартиры с перепланировкой возможна и без законного разрешения, но при этом покупатель должен быть предупрежден, что процедуру с документами ему придется проходить самостоятельно. Для этого обычно продавцы снижают стоимость квартиры, что дает возможность привлечь больше покупателей, в том числе и готовых к самостоятельному решению проблемы.

Если окажется, что кадастровый паспорт просрочен, то необходимые выписки получить не удастся. Придется поневоле оформлять паспорт, а значит узаконивать перепланировку. Если изменения в помещении уже произведены, то продажа его с торгов имеет ряд особенностей. Также не каждый банк согласится выдать кредит на покупку такого жилья.

Без согласования

Провести перепланировку помещения в многоквартирном доме можно и без согласования с соответствующими инстанциями. Хотя перепланировка предполагает изменение площади комнат, снос стен и другие глобальные изменения, на которые нужны разрешения и подготовка нового проекта, но если требуется переоборудование помещения, то его можно провести без согласования. Под переоборудованием или капитальным ремонтом понимается замена или полный демонтаж некоторых инженерных конструкций внутри квартиры.

Владелец может не согласовывать свои действия с БТИ и другими надзорными инстанциями, если решит:

  • заменить старые инженерные коммуникации или установить дополнительные;
  • провести косметический ремонт (выровнять стены, поклеить обои, произвести покраску, заменить дверные и оконные проемы);
  • перенести бытовую газовую или электрическую плиту;
  • установить новое отопительное оборудование;
  • другие изменения.

Если для проведения перепланировки требуется разрешение, то его должны востребовать все собственники квартиры, когда их несколько. Для частного дома согласование выдается только один раз на этапе его строительства.

Если в дальнейшем владелец одноэтажного частного дома пожелает провести реконструкцию внутренних помещений, то он может это делать без согласования. Разрешение на перепланировку требуется владельцам квартир, потому что изменения не должны затронуть несущие конструкции, чтобы не произошли серьезные нарушения в архитектуре всего здания.

Если перепланировка жилого помещения была проведена без разрешения, то в суд по месту нахождения строительного объекта может обратиться:

  • один из собственников квартиры, если он не давал на это согласия;
  • Жилищная инспекция или БТИ;
  • граждане, проживающие в соседних квартирах;
  • другие лица.

Когда квартира продается с незаконной перепланировкой, то ее придется узаконить настоящему или будущему владельцу, в другом случае вернуть помещение к первоначальному состоянию, но иногда соответствующие органы не могут выдать разрешение, потому что при реконструкции были нарушены жилищные нормы

С торгов

Если собственником была произведена самовольная перепланировка и переоборудование, в результате чего квартира подверглась разрушению, а также пострадало имущество других граждан, то может быть принято решение о принудительной продаже помещения. Согласно ЖК (ст. 29, ч. 5), если собственник не приведет помещение к прежнему состоянию, то соответствующие органы или другие лица могут обратиться в суд.

На основании судебного решения помещение должно быть продано с торгов. После продажи квартиры средства пойдут на:

  • погашение судебных издержек;
  • восстановление помещения другим собственником;
  • выплату остатка бывшему собственнику.

Аналогичные требования содержаться в ГК (ст. 292), там указано, что частное помещение может быть выставлено на публичные торги по решению суда, если владелец:

  • использует квартиру не по назначению;
  • нарушает интересы граждан, живущих по соседству;
  • допускает разрушение жилища;
  • совершает другие противоправные действия.

Исполнительный орган также имеет право назначить владельцу срок для ремонта. Если требования органов местного самоуправления и суда не будут выполнены, судебные приставы изымают квартиру, продают на торгах, а вырученные деньги возвращают владельцу за вычетом судебных издержек.

Победитель торгов подает иск о выселении гражданина только после того, как за ним будут закреплены права на собственность на данное помещение. Данная мера применяется на практике очень редко, если собственник докажет, что помещение является для него единственным, где он может проживать, то суд не удовлетворить иск о продаже жилья.

По ипотеке

Банки нередко накладывают ограничения на параметры жилья, которое можно взять в кредит. Поэтому потенциальным заемщикам приходится приобретать квартиры, которые нуждаются в перепланировке. В других случаях заемщики стараются приобрести именно перепланированную квартиру.

Покупка такой квартиры имеет свои особенности в первую очередь потому, что она станет предметом залога. Если заемщик не рассчитается с банком, то имущество должно быть продано с целью погашения задолженности.

При этом существует 2 понятия:

  • ипотечное кредитование;
  • ипотека.

В случае ипотечного кредитования приобретаемое жилье становится залогом. Но обычная ипотека может быть выдана под залог уже имеющейся недвижимости. В обоих случаях банк должен быть уверен, что если он берет квартиру в залог, то все документы по ней должны быть в порядке, в том числе и по перепланировке, если она имела место.

Сюда также следует отнести тот факт, что новый владелец может провести незаконную перепланировку еще до того момента, как выплатит кредит. Поэтому для подстраховки банками применяется ипотечное страхование.

При проведении законной планировки собственник (заемщик) должен в известность поставить не только БТИ, но также банк и страховую компанию, ведь с учетом реконструкции стоимость помещения (залога) может измениться.

Иногда банки заранее вносят в кредитный договор особый пункт о запрете перепланировки квартиры, которая находится в залоге до момента, пока кредит не будет погашен. С этой целью проверки ответственный сотрудник посещает помещение ежегодно, чтобы убедиться, что заемщик не провел незаконную реконструкцию.

Если выяснится, что заемщик провел перепланировку и не известил об этом никакую организацию, то банк имеет право потребовать согласовать разрешение. В другом случае он может подать в суд, т. к. фактически его клиент нарушил договор. При этом банк имеет полное право отказаться от выполнения обязанностей перед заемщиком.

Зачем это нужно

Продавцам, которые не оформили документы по согласованию вовремя, чаще всего приходится снижать стоимость жилья. Но перед продажей стоит поинтересоваться, нужно ли узаконивать перепланировку. В другом случае необходимо знать, как продавать квартиру при отсутствии согласования.

По закону перепланировкой называются любые изменения в первоначальном плане, они могут быть 2 видов:

Законные На них не требуются особые разрешения или требуются.

Они связаны со встраиванием, ликвидацией, незначительным перемещением:

  • батарей;
  • розеток;
  • встроенных шкафов;
  • газовой плиты;
  • полотенцесушителей;
  • сантехники;
  • другого.

Если владелец решил застеклить лоджию, снести ненесущую перегородку между ванной и туалетом, то изменения считаются незначительными, а значит вносить корректировки в документы на квартиру необязательно.

Но если будут снесены перегородки между комнатами, независимо от того, несущие они или нет, то изменится план помещения (количество комнат), значит, придется согласовывать действия в соответствующих инстанциях. В других случаях изменения можно назвать законными, если владелец получил на них разрешение.

Незаконные На них не было получено разрешение. Согласование не удалось узаконить, потому что были проведены изменения, которые запрещены законодательными нормами.

Например, владелец:

  • перенес батареи отопления на застекленный балкон;
  • смонтировал теплый пол, используя систему отопления и водоснабжения;
  • построил камин в квартире, расположенной в панельном доме;
  • расположил кухню и санузел под или над жилой комнатой;
  • объединил кухню, где находится газовое оборудование и комнату;
  • оборудовал в несущих стенах арки, ниши, проемы.

Если изменение в жилом помещении неузаконенно, то при продаже оно должно быть устранено. В другом случае бывший или новый собственник обязан провести согласование. Если это не будет сделано, то при очередной проверке квартиры Жилинспекцией владельцу придется уплатить штраф, а затем все равно провести согласование перепланировки.

Когда проверяющие выявляют масштабные изменения, которые нельзя узаконить, то владельца обязывают вернуть помещение к первоначальному виду. Кроме того, продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно сложно, потребуется оформлять техпаспорт, а в нем все изменения обязательно зафиксируются.

В любом случае претензии контролирующих органов будут направлены к новому владельцу, даже если он получил квартиру по наследству, а перепланировка была проведена много лет назад.

Как узаконить сделку

Нередко оформлять документы по перепланировке помещения приходится непосредственно при продаже квартиры. Ранее гражданин думал, что с жилой собственностью можно делать все что угодно, а потому не обращался за разрешением в БТИ и другие инстанции.

Если покупатель не согласится взять ответственность на себя, то владельцу придется перед заключением договора купли-продажи в 2021 году оформить сначала технические документы на квартиру надлежащим образом.

Одним из вариантов, который помогает избежать оплаты штрафа, является узаконивание перепланировки, которая не была проведена, а якобы планируется. С этой целью необходимо договариваться со специалистом из районного отдела архитектуры, который поможет составить проект изменений.

О возможности оформления перепланировки гражданами самостоятельно

Его следует согласовать с Жилищной инспекцией, а когда будет выдано разрешение, придется дождаться срока окончания предполагаемых работ по перепланировке и оформить акт их завершения. Только после этого можно в БТИ получить новый техпаспорт. Узаконивание «задним числом» поможет избежать снижения стоимости на продаваемую квартиру, но вопрос с оформлением сделки затянется.

Возможность согласования переустройства и (или) Перепланировки помещений в домах-новостройках

В другом случае можно:

Договориться с потенциальным покупателем, что после перехода прав собственности он возьмет на себя вопрос оформления перепланировки в помещении Данный пункт следует включить в договор купли-продажи. В этом случае стоимость квартиры придется снизить на 10–20%, поэтому следует посчитать, возможно, лучше провести оформление документов самостоятельно.
Оформить владельцу помещения перепланировку самостоятельно В этом случае она уже считается незаконной, потому что документы не были поданы вовремя, поэтому придется оплатить штраф. После всей процедуры владелец получит на руки новый кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации, если были произведены значительные изменения. При наличии новых документов на квартиру он может отправляться с покупателем к нотариусу для проведения сделки купли-продажи.

помощь в подборе ипотеки
бесплатно!

Проводить перепланировку жилых помещений стало очень популярно в последние годы. Но продажа квартиры с перепланировкой или другого жилого помещения имеет свои особенности. Если владелец узаконил перепланировку, а изменения были внесены в правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт, то он сможет реализовать недвижимость без проблем и дороже примерно на 10% от обычной стоимости.

Факт законности изменения конфигурации помещения должен быть обязательно проверен покупателем перед подписанием договора, хотя незаконная перепланировка не является препятствием для продажи или покупки. При отсутствии записей в документах новому собственнику придется взять ответственность на себя и оформить жилье в соответствии с фактическим планом помещения. В другом случае он может вернуть помещение в соответствие с первоначальным планом.

В любом случае во избежание неприятностей покупателю следует проверить в БТИ поэтажный план помещения, об отклонениях от нормы обычно свидетельствуют красные линии. Но если план выглядит обычным образом, это еще не обозначает, что перепланировки не было, возможно, ее не выявили. Лучше всего с планом помещения пройтись по комнатам.

Если в результате перепланировки не были затронуты несущие стены, инженерные системы, полы, газовая плита, то согласование можно легко провести задним числом. Но когда первоначальный план значительно отличается от фактического, были затронуты несущие конструкции, то покупателя после приобретения помещения с незаконной перепланировкой ожидают большие расходы по согласованию. При нарушении жилищных норм, которые утверждены законодательством, согласование станет невозможным в любом случае.

Приобретать жилье с неузаконенной перепланировкой не рекомендуется, потому что согласование или возвращение помещения к первоначальному виду может дорого обойтись новому владельцу. Это также является препятствием для получения кредита на приобретение перепланированного жилья.

Исполнительная власть имеет право на основании судебного решения изымать жилье, перепланировку которого отказывается узаконивать собственник, поэтому чаще всего банки не хотят оформлять на него ипотеку, а если банк все же выдаст кредит, заемщика обяжут подписать документ о проведении законной процедуры в ближайшее время

Инструкция и основные документы

Перепланированное помещение, факт изменений в котором не был узаконен вовремя, может быть признано после продажи товаром с ненадлежащим качеством на основании:

  • Закона о защите прав потребителей № 2300–1 (ст. 19);
  • Гражданского кодекса (ст. 477).

В результате продавца могут привлечь не только к административной ответственности, но суд обяжет его оплатить расходы покупателю на переезд и возместить ему моральный ущерб.

Если уже продана перепланированная квартира новому собственнику понадобится предъявить следующие документы для узаконивания изменений:

  • гражданский паспорт свой и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • договор купли-продажи;
  • квитанцию об уплате пошлины для проведения регистрации жилья на нового собственника;
  • акт приема-передачи помещения.

Когда предполагается продажа жилья с незаконной перепланировкой, то во избежание признания сделки недействительной необходимо провести согласование изменений руководствуясь ст. 25–29 ЖК.

Собственнику необходимо:

  1. Обратиться в БТИ за выпиской из кадастрового паспорта, где должны быть указаны все проведенные изменения. Также необходимо получить справку о технических характеристиках квартиры и копию кадастрового паспорта.
  2. С документами следует обратиться в районный отдел градостроительства и архитектуры для вызова архитектора. Специалист должен составить проект и эскиз изменений, которые уже имеются. Данный проект необходимо согласовать с пожарниками, в ЖЭУ и СЭС, у местных властей.
  3. Если контролирующие инстанции одобрять изменения, необходимо заплатить штраф, потому что перепланировка не была ранее узаконена владельцем.
  4. Затем следует получить разрешение у главного архитектора и вызвать специалиста из БТИ, который обязан осмотреть помещение и составить новую техническую документацию. Корректировки должны быть внесены в план помещения и кадастровый паспорт, из которых потребуются новые выписки с учетом внесенных изменений.
  5. Далее можно совершать сделку купли-продажи обычным образом. Для заключения сделки у нотариуса дополнительно потребуется:
    • договор купли-продажи;
    • разрешение других собственников помещения, если таковые имеются;
    • согласие органа опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетний;
    • выписка из домовой книги, где должна содержаться информация о наличии или отсутствии прописанных в помещении;
    • справка о состоянии лицевого счета.
  6. После нотариального оформления документов необходимо провести регистрацию в ФУГРЦ, где спустя месяц, новый собственник получит свидетельство о регистрации.

Сохранить сайт в закладки

  • Варианты согласования
  • Самостоятельное согласование
  • Стоимость согласования
  • Проект перепланировки
  • Техническое заключение
  • Документы для перепланировки
  • Ответственность за перепланировку
  • Узаконить перепланировку
  • Законодательство
  • Усиление проемов

Похожие публикации

Штраф за перепланировку квартиры и нежилого помещения

Красные линии на плане БТИ

Узаконить перепланировку

Незаконная перепланировка

Раздел видео

Акт скрытых работ по гидроизоляции

→ Всё видео

Последние публикации

Бесплатная консультация по вашей перепланировке

Сергей

Специалист по согласованию

8 (964) 787-18-89 [email protected]

Задать вопрос

Спрашивает Евгений

Перепланировка кухни на место гардероба

Здравствуйте, подскажите пожалуста можно ли сделать кухню — гостинную в…

Срочный вопрос? Пишите в WhatsApp

8 (964) 787-18-89

У вас вопрос по перепланировке?

Оставьте свой номер телефона, перезвоним и бесплатно проконсультируем!

Продажа квартиры с несогласованной перепланировкой

Незаконная перепланировка квартиры все еще остается довольно распространенным явлением. В некоторых случаях это обстоятельство, успешно скрываемое на протяжении многих лет, может создать владельцам квартир серьезные сложности.

Различные действия с недвижимостью, такие как оформление наследования, дарение, продажа квартиры после перепланировки или оформление недвижимости в залог могут пойти не по плану или вовсе не состояться. 

Как продать квартиру с перепланировкой

Итак, у продавца есть план БТИ, в нем отражена какая либо планировка квартиры. А по факту планировка квартиры иная, какие есть в этом случае варианты.

Вариант 1 — у покупателя есть полная сумма на покупку квартиры. И здесь решает покупатель, нужна ли вообще ему данная квартира. Если он готов ее приобрести, то все риски он берет на себя. То есть ему продадут квартиру без перепланировки, так как в сделке будут участвовать документы БТИ с первоначальной планировкой квартиры. И через секунду после оформления сделки всю данную перепланировку выполнил уже он. Конечно он может попросить скидку на стоимость оформления перепланировки.
В нашу организацию часто обращаются стороны сделки для анализа возможности и стоимости согласования перепланировок.
Зачастую у продавцов возникает «вариант», что мы дадим какую то «бумагу» будущем собственнику, что бы его «успокоить», в ней будет прописано что данную перепланировку согласовать возможно и т.д
. и т.п. Желание получить эту бумагу обусловлено тем, что реализовывать квартиру нужно сейчас, а процесс согласования длится 3-4 месяца и нужно как то убедить покупателя что «все хорошо». 
К сожалению данный вариант не работает
. Во первых данная бумага не имеет никакой юридической силы и не является офертой, то есть тот кто выдавал эту бумагу не обязан в будущем ничего согласовывать, а во вторых, как правило этот анализ просто не возможно однозначно провести на основании документов только на эту квартиру. 
В процессе согласования перепланировок участвуют также и квартиры сверху и снизу, то есть жилищная инспекция запрашивает планировки данных квартир для внесения решения, а их в большинстве случаев на момент продажи нет. То есть сказать что то «вероятностное» можно, но это не будет гарантией того что все однозначно согласуется, в связи со множеством неизвестных факторов на момент консультации.
Поэтому мы как правило предлагаем текущему собственнику передать наш телефон будущему собственнику и на словах рассказываем ему всю ситуацию по перепланировке в данной квартире.

Вариант 2 — у будущего собственника не вся сумма в наличии и он привлекает ипотечный кредит. В таком случае в процессе участвуют еще два лица, это банк выдающий ипотечный кредит и оценочная компания которая проводит оценку стоимости квартиры. И вот здесь возникает сложности, оценочная компания может что то не заметить, но как правило они очень тщательно описывают все произведенные перепланировки в квартире и перепланировка выявляется. Для банка произведенные перепланировки не самое важно, им важно что бы квартира не теряла в стоимости. И в кредитном договоре который будет подписан обязательно есть пункт о том что собственник должен согласовать перепланировку в указанные сроки и предоставить документы БТИ с согласованной перепланировкой в банк.

Вариант 3 — в квартире есть документы БТИ, но в них есть красные линии. То есть в наличии зафиксированная незаконная перепланировка.
И все равно продать квартиру возможно, так как эти документы БТИ не участвуют в процессе сделки. В процессе участвует кадастровый паспорт и он же сдается на сделку. И в этом случае будущий собственник тоже берет на себя ответственность за перепланировку, то есть фактически он покупает перепланировку уже зная что она там есть, так как дата обследования и отражения красных линий на БТИ, будет естественно раньше чем дата продажи.

В большинстве случаев продажа квартиры с перепланировкой требует от покупателя принятия принципиального решения о взятии на себя рисков от возможных санкций со стороны государственных органов, осуществляющих контроль за состоянием жилых помещений.

Но есть вариант при котором действительно провести сделку  с квартирой нельзя. Это случай, когда в квартире есть красные линии, то есть зафиксированная перепланировка. Случай нечастый, но он бывает. И мы не знаем принципиально как это получается, но так бывают — эти красные линии из БТИ «уходят» в кадастр, то есть уже не только БТИ в красных линиях, но и кадастровый паспорт с измененной планировкой. И вот здесь будет сложность, будет отказ в регистрации сделки.

Перепланировка двушки в ЖК Ред Сайд

Двухкомнатная квартира, в которой проводились перепланировка и…

Когда согласование не требуется?

Содержание

Обычный ремонт вроде поклейки обоев и замены дверей не требует согласования. От этого не пострадает конструкция многоквартирного дома. Также разрешение БТИ не нужно, если:

  1. Делается арка или дверной проем, объединяющий кухню с электроплитой и гостиную. Если стена несущая, проем должен быть узким и с усилением. Если нет, возможна прорубка широкого проема.
  2. Расширяется санузел за счет коридора. Важно, чтобы уровень пола санузла был ниже уровня пола коридора на 3 см.
  3. Устанавливаются новые труды водоснабжения с переносом водного бака стояка с сохранением угла слива.
  4. Демонтируются встроенные шкафы и бытовая техника.
  5. Устанавливается дополнительная дверь.

Важно! Если перепланировка не требует согласования с БТИ, но затрагивает общедомовое имущество, понадобится согласие всех соседей.

Ответы юриста на частые вопросы

Хочу продать долю в квартире с незаконной перепланировкой. Заверит ли договор нотариус?

Да, оснований для отказа в нотариальном удостоверении ДКП нет. Важно, чтобы в ДКП факт незаконных изменений был указан, в противном случае может и отказать. Информация о предмете сделки относится к существенным условиям, и должна соответствовать техпаспорту.

В администрации отказали в узаконивании перепланировки, по решению суда я обязан вернуть все в первоначальное состояние. Что будет, если я этого не сделаю в установленные сроки?

Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, квартиру могут продать на публичных торгах, а вырученные деньги отдать собственнику с вычетом судебных расходов.

Когда перепланировка жилого помещения регистрируется в Росреестре?

Регистрация изменений в Росреестре обязательна, если в результате проведенных работ увеличилась или уменьшилась общая площадь жилья.

Купила квартиру со свободной планировкой у застройщика. Скоро начинать все делать. Кто должен узаконивать перепланировку: я или застройщик?

Обычно в ДКП сразу указывается, что квартира продается со свободной планировкой, в этом и суть. Узаконивать все должен новый собственник.

Месяц назад приобрела квартиру на вторичном рынке. О незаконной перепланировке узнала, только когда ободрала обои и увидела, что под ними был широкий дверной проем из кухни в гостиную. Стена несущая. Могу ли я оспорить сделку? Продавец о перепланировке ничего не говорил, в договоре это не указано.

Да, можете на основании ст. 166 ГК РФ. Суд может признать сделку недействительной, так как она нарушает ваши интересы и права. Но проще узаконить изменения: это обойдется дешевле и быстрее.

Ответственность за незаконную перепланировку

Собственника квартиры, не согласовавшего перепланировку с БТИ, могут привлечь к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан составляет 2 000-2 500 руб., для организаций – 40 000-50 000 руб. Если владелец занимается предпринимательской деятельностью и зарегистрирован в качестве ИП, его оштрафуют как юридическое лицо.

В случае продажи квартиры с незаконной перепланировкой отвечать будет предыдущий собственник, который ее сделал. К ответственности может привлечь ТСЖ, УК БТИ или иной госорган, куда поступит информация о внесенных изменениях без согласования.

Совет юриста: пожаловаться на незаконную перепланировку или переустройство могут соседи в ТСЖ. Если нарушение выявят, суд обяжет возвращать все в первоначальное положение и платить штраф. Поэтому лучше согласовать все заблаговременно. Кроме того, несоответствие реального расположения комнат техпаспорту снижает стоимость жилья при продаже.

Заключение эксперта

  1. Продать квартиру без узаконенной перепланировки можно, предварительно согласовав это с покупателем.
  2. Утаивать незаконные изменения нет смысла. Если покупатель узнает о них, он может отказаться от сделки. Если ДКП уже заключен – оспорить его.
  3. Перед подписанием ДКП продавец может самостоятельно узаконить переустройство жилья. Этим вправе заняться и новый собственник. Процедура займет не более трех месяцев, 45 дней из которых уходит на рассмотрение заявления владельца недвижимости комиссией.

Елена Плохута 26 августа 2021

А вы продавали квартиру с неузаконенной планировкой? Поделитесь опытом и задавайте вопросы

Ваш ответ

Как узаконить перепланировку?

Если перепланировка уже выполнена без согласования, в дальнейшем новый собственник сможет ее узаконить в несколько этапов:

  1. Вызвать инженера БТИ. Он осмотрит жилье, все изменения зафиксирует в новом техпаспорте, где будет штамп о незаконной перепланировке. Также выдается техническое заключение о целостности несущих стен, если они не затрагивались.
  2. Подать документы на согласование в комиссию управления архитектуры или жилищной инспекции. В каждом регионе это разные организации.
  3. Получить разрешение о согласовании. Оно принимается не позднее 45 дней с момента обращения заявителя (ст. 26 ЖК РФ). Если нареканий нет, на жилплощадь выдается новый техпаспорт.

Если администрация отказала в согласовании, стоит обратиться в суд с заявлением, решением об отказе, поэтажным планом, выпиской из ЕГРН старым и новым техпаспортом. По решению суда квартиру могут оставить в первоначальном состоянии и выдадут новый техпаспорт.

Документы

При обращении в жилинспекцию или управление архитектуры понадобится старый техпаспорт с пометкой БТИ о незаконной перепланировке, а также паспорт гражданина, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, согласие всех собственников на переустройство.

Основания для отказа

На основании ст. 27 ЖК РФ в узаконивании изменений могут отказать, если:

  1. Представлен неполный пакет документов на недвижимость.
  2. Несоответствие перепланировки требованиям законодательства.

Решение об отказе направляется собственнику в течение трех рабочих дней с момента принятия.

Когда перепланировку нужно согласовывать?

Согласование перепланировки с БТИ требуется, когда вносимые изменения могут навредить общей конструкции дома, поставить под угрозу безопасность остальных собственников. Даже если многоквартирный дом не будет поврежден сразу после перепланировки, разрушения могут образовываться в течение нескольких лет.

Именно поэтому некоторые изменения требуют согласования с БТИ:

  1. Перенос ванной комнаты или санузла, совмещение.
  2. Демонтаж несущей стены (это вряд ли согласуют).
  3. Перенос инженерных коммуникаций.
  4. Демонтаж несущих стен и перегородок в панельных домах.
  5. Увеличение площади балкона за счет гостиной или кухни (совмещение).
  6. Объединение комнаты и кухни, где установлена газовая плита.
  7. Перенос батарей на балкон.
  8. Обустройство теплого пола за счет общего отопления.

Обратите внимание! Если внести изменения в конструкцию квартиры без согласования с БТИ, в конечном итоге собственника могут привлечь к ответственности и обязать вернуть все в первоначальное положение согласно техпаспорту.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Сначала нужно сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры. Он должен сам решить, устроит ли его такое положение дел, или нет. Скрывать несогласованные изменения нет смысла: сразу после осмотра жилплощади он попросит техпаспорт, и, сверив его с реальной планировкой, сам все поймет. Утаивание информации может только оттолкнуть.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой:

  1. Обсудить с покупателем детали сделки. Наверняка он попросит скидку. Ее размер может быть в сумме затрат, которые в дальнейшем понесет новый собственник на узаконивание. Нужно предусмотреть и вариант с возвратом недвижимости в изначальное состояние, если БТИ откажет в узаконивании.
  2. Составить и подписать договор купли-продажи (далее – ДКП).
  3. Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую или через МФЦ. В процессе рассмотрения заявки на техпаспорт особого внимания не обращают, поэтому в переоформлении права собственности на основании неузаконенной перепланировки не откажут.
  4. Подписать акт приема-передачи после регистрации, внести оставшуюся часть денег за квартиру и отдать ключи.

Важно! Подписание передаточного акта возможно и до посещения Росреестра, если покупатель рассчитывается за квартиру сразу. Но обычно расчет производится так: до регистрации – задаток, после – оставшаяся часть и передача ключей.

Содержание и образец договора

Крайне важно указать в ДКП наличие незаконной планировки квартиры при продаже. Это нужно, чтобы в дальнейшем покупатель не смог оспорить сделку.

Документы

Для продажи квартиры после перепланировки без согласования с БТИ продавцу понадобится:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКУ;
  • выписка из домовой книги;
  • документ-основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственная, договор мены или ренты, свидетельство о наследстве.

От покупателя нужен только паспорт. Если расчет происходит через банковскую ячейку, составляется трехсторонний договор с банком, но он для Росреестра не нужен.

Обратите внимание! Если от имени продавца или покупателя в сделке участвует представитель, понадобится нотариально удостоверенная доверенность.

Образец договора

Госпошлина

Пошлину за переоформление права собственности платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций она составит 22 000 руб.

Сроки

Если документы при продаже неоформленной квартиры поданы в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, в Росреестр – 7 рабочих дней. Если ДКП удостоверяется нотариусом, на процедуру уйдет 3 рабочих дня.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

При оформлении ипотеки на квартиру, которую собирается приобрести покупатель, выезжает оценщик. Он обязательно проверит документы и выяснит, что перепланировка не узаконена. Только после этого банк примет решение о выдаче денег на покупку или об отказе.

Большинство банков не одобряют ипотеку на недвижимость с незаконной перепланировкой или переустройством. Но некоторые выдают ипотеку, если в дальнейшем изменения можно узаконить. Лучше сразу уточнить у кредитора, можно ли купить такую квартиру за ипотечные средства.

Как продать незаконно перепланированное жилье?

Продать незаконно перепланированную квартиру можно, однако покупателю нужно знать, что в случае приобретения такой недвижимости, ответственность за несанкционированные изменения переходит на него.

Пошаговое описание процесса продажи квартиры выглядит так:

  • поставить в известность покупателя о неоформленном переустройстве;
  • получить согласие, определив сумму скидки за последующее переоформление документов покупателем;
  • в договор сделки вносится сумма с вычетом мероприятий по узакониванию перепланировки, которая просчитывается заранее;
  • продавец передает права владения по старым документам, а покупатель принимает на себя обязанности по узакониванию переустройства добровольно.

Если незаконно перепланированная квартира покупается за счет ипотечных средств, сложность возникнет с поиском кредитора: банки не любят давать займы под неоформленную надлежащим образом недвижимость. При согласии заимодателя продавец получает деньги за квартиру без проблем.

Стоит знать! Если перепланировка нарушает закон и согласованию вообще не подлежит, владельцу придется привести жилье в прежнее состояние. В крайнем случае, можно попробовать подать в суд, представив доказательства, что перепланировка не нарушает конструкции дома. Однако вероятность выиграть дело будет слишком низкой.

Какую перепланировку узаконить невозможно?

Незаконная перепланировка – это изменение конфигурации помещений жилья, которое не допускается законом, так как внесенные изменения не соответствуют его положениям. В таких случаях согласовать свои действия по переустройству не получится. Перепланировку не признают законной, если в результате действий владельца:

  • объединена площадь балкона с жилыми помещениями;
  • разрушена стена между лоджией и комнатой;
  • радиаторы отопления перемещены на балкон или лоджию;
  • пострадали несущие стены;
  • нарушены нормативы пожарной, санитарной, строительной безопасности;
  • комнаты стали непригодными для проживания;
  • внесены изменения в вентиляционную и другие инженерные коммуникации.

Оформить разрешение на такие действия невозможно, поэтому, приняв решение продать квартиру через агентство с незаконной перепланировкой, собственник квартиры должен быть готов к тому, чтобы вернуть ее в начальное состояние.

Неузаконенная перепланировка квартиры: риски при сделке

Согласно изменениям в российском законе «О защите прав потребителей» с февраля 2021 года перепланировка помещений должна быть обязательно согласована в соответствующих органах. Однако сделать это можно только в том случае, когда изменение конфигурации соответствует ряду санитарных, противопожарных и главное – строительных нормативов. Если перепланировка не согласована или выполнена с нарушением норм, категория такого жилья не может считаться юридически чистой, а значит, ее продажа сопряжена с проблемами. Перед тем, как продать квартиру, если перепланировка не узаконена, нужно с ними ознакомиться.

  • Несанкционированное переустройство, согласно закону, не может служить причиной отказа для постановки на учет в Росреестре, однако на практике регистрирующий орган отклоняет заявления, если в техпаспорте квартиры есть отметки БТИ, говорящие о несоответствии.
  • Если усовершенствовать помещения с предварительным согласованием, стоимость квартиры поднимется – от 10% и выше. В противном случае – наоборот, упадет.
  • В случае если квартиру все-таки удалось продать, покупатель, может обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки.

Термин «неузаконенная перепланировка» применяется к тем объектам, на переустройство которых не получено разрешение. Фактически, такую планировку можно узаконить, переоформив нужные документы. Другое дело – перепланировка, которую признать законной нельзя.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: