Как купить землю сельхозназначения в России?

Добрый день, дорогой гость! Мы подготовили для Вас информацию по теме Как купить землю сельхозназначения в России?. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи! Надеемся, что информация Вам пригодится

Какие нужны документы?

Для приобретения земли сельхозназначения от покупателя нужны только деньги и паспорт. Остальные документы готовит продавец, и их список выглядит так:

  • Выписка из ЕГРН.
  • Документация, согласно которой землевладелец вступил в свои права (завещание, договор дарения либо купли-продажи).
  • Письменное согласие лиц, имеющих определенные права на участок. Это могут быть родители, супруг, члены фермерских хозяйств. Если сделка с землей затрагивает интересы ребенка, необходимо согласие органов опеки.
  • Договор купли-продажи в трех экземплярах: для продавца, покупателя и Регистрационной палаты.

К комплекту документов прикладывается чек об оплате пошлины на 2 000 руб. (для организаций – на 22 000 руб.). О том, кто будет оплачивать эти расходы, стороны договариваются сами. Также надо приложить письмо с отказом местных властей от покупки, а если ответ не был получен – уведомление о вручении такого письма.

Поскольку земли сельхозназначения представляют для государства особую ценность, их приобретение – дело достаточно хлопотное. Чтобы правильно подготовить документы и избежать рисков, можно обратиться в агентство, специализирующееся на таких сделках. Но плодородные угодья приносят своим хозяевам хорошую прибыль, так что результат стоит хлопот

Нужен совет профессионального юриста по  земельному праву? Обращайтесь к онлайн-консультанту, опишите свою проблему, оставьте контактные данные и дождитесь ответа

Автор статьи

Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас! . Задать вопрос юристу.

Мы используем cookie-файлы для наилучшего представления нашего сайта. Продолжая использовать этот сайт, вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов.

Privacy Policy

Порядок покупки земли сельхозназначения

Как правило, к землям сельхозназначения относятся самые ценные и плодородные угодья. Они имеют особый статус, и государство следит за их грамотным использованием. Если владелец пользуется землей не по назначению, нарушает экологию или плодородность почвы, надел могут даже изъять по решению суда (ст.6 ФЗ № 101). В большинстве случаев с такими исками обращаются местные органы власти.

Если продавец хочет продать угодья, он должен письменно известить о своем намерении исполнительные органы. В уведомлении указывается площадь участка, его месторасположение, условия реализации (цена, сроки). Дополнительно предоставляется правоустанавливающая документация. В случае отказа муниципалитета от приобретения территория может быть продана другим желающим, в том числе физическим лицам и ИП.

Порядок покупки участка зависит от того, кто является продавцом. Когда земли покупаются у государства или местной администрации, процедура выглядит так:

  1. Потенциальный покупатель обращается в администрацию с заявлением. В нем необходимо указать расположение и площадь нужного участка, а также цель приобретения (к примеру, организация фермерского хозяйства).
  2. Органы власти рассматривают заявку и выносят соответствующее постановление. Отказ в выделении угодий может быть обжаловано в суде.
  3. В случае одобрения заявки материалы земельного дела согласовываются в нескольких инстанциях. К ним относятся органы пожарного и санитарного контроля, Комитет по архитектуре и градостроительству, природоохранный отдел. Каждый орган должен выдать свое заключение, заверенное подписью руководителя и печатью.
  4. Подписывается договор купли-продажи, составленный сотрудниками администрации.
  5. Сделка проходит регистрацию в Росреестре, и покупатель получает выписку из ЕГРН на имущество.

Использование участка разрешается только после межевания, то есть определения границ. Осваивать угодья можно только в соответствии с целевым назначением и утвержденной проектной документацией.

Покупка земли у физических и юридических лиц проходит по процедуре, стандартной для всех сделок с недвижимостью. Но перед заключением договора стоит убедиться в наличии у продавца письменного отказа от покупки, выданного администрацией. Такого рода сделки также требуют регистрации в Росреестре. При передаче земельного участка покупателю желательно оформление акта, подписанного обеими сторонами.

Законодательное регулирование купли-продажи сельхозземель

Сделки купли-продажи земель, находящихся в сельхозобороте, регулируются несколькими нормативными актами:

  • Земельный кодекс РФ. В статье 77 дается понятие сельскохозяйственных угодий и указывается, что входит в их состав.
  • Гражданский кодекс РФ, регламентирующий порядок перехода прав и сроки проведения взаиморасчетов между сторонами.
  • ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Этот документ (ст.8) дает федеральным и муниципальным органам власти право преимущественной покупки надела по цене, установленной частным собственником. Исключением являются случаи продажи участков с аукциона и их изъятия для нужд государства либо муниципалитета.

В соответствии с российским законодательством землями сельхозназначения признаются территории, которые находятся за пределами населенных пунктов и используются для соответствующих нужд. Возведение построек на них разрешено при условии, что это не будет противоречить целевому назначению угодий.

У кого можно купить участок сельхозназначения?

Продавцами земельных угодий могут выступать муниципальные и государственные органы, частные лица, ИП, предприятия и организации. Площадь реализуемых участков бывает разной, от нескольких соток до нескольких тысяч гектаров. Как показывает практика, надежнее всего покупать землю у государства и местных властей либо проверенных компаний, ведущих сельскохозяйственную деятельность.

Если угодья приобретаются у граждан и организаций, стоит тщательно проверить правоустанавливающие и другие документы. В них не должно быть стилистических и прочих ошибок, а фактическое расположение и площадь надела должны соответствовать данным, зафиксированным в документации

Тем не менее, можно дать 2 рекомендации.

  • используйте карту сайта администрации, чтобы найти разделы, по тематике подходящие под информацию о продаже земли;
  • через встроенный поиск сайта, используя слова «аукцион», «торги», «продажа участка» находите информацию о продаже земли.

На этом с первым способом закончили.

Переходим ко второму.

2. Иницировать проведение аукциона

Этот способ предполагает составление Схемы участка и подачу заявления о проведении аукциона.

Первый вариант является более пассивным способом, по сравнению с первым, потому что иницирование процесса от вас не зависит.
Вы только можете подключиться к уже начатой процедуре.

Второй способ позволяет находить подходящие участки и самостоятельно иницировать процедуру предоставления земли.

Алгоритм действий и шаблоны документов для второго варианта изложены в инструкциях: как получить земельный участок и как составить схему участка.

Если планируете купить у государства землю для ИЖС и построить дом, то встает вопрос выбора:

  • купить участок, то есть сразу получить землю в собственность,
  • взять участок в аренду, построить дом, а затем выкупить землю без торгов.

Во многих районах и населенных пунктах, где сидят вменяемые власти, выгоднее не покупать участок сразу в собственность, а брать его в аренду и выкупать после строительства дома.

Выгода объясняется тем, что некоторые власти устанавливают низкую стоимость выкупа участка под объектами недвижимости.

Например, в одном из населенных пунктов, где я взял участок в аренду, цена выкупа земли составляет всего 3% процента от кадастровой стоимости.

В некоторых районах я находил цену выкупа земли на уровне 15% процентов от кадастровой стоимости, что тоже вполне терпимо.

Такой уровень цены выкупа земли, как правило, ниже  стоимости пустого участка.

Таким образом, прежде чем подавать документы на покупку пустого участка под ИЖС, целесообразно выяснить в администрации начальную стоимость участков для ИЖС выставляемых на продажу, и стоимость выкупа участков под построенным домом.

Если цена выкупа ниже, то выгоднее начинать с аренды и затем переводить его в собственность, после завершения строительства.

Безусловно, есть администрации с чрезвычайно алчными чиновниками и местными депутатами, которые устанавливают цену выкупа земли под объектами недвижимости на уровне 100% кадастровой стоимости.

Я находил такие администрации на территории Московской области. Но и в других регионах они наверняка есть.

Если вы выбрали участок в районе или в населенном пункте с такой администрацией, то на выгодное приобретение земельного участка вам рассчитывать не приходится/

Земля под автосервис.

В выпадающем списке есть вид разрешенного использования – Автомобильный транспорт.

Однако данный вид позволяет размещать автомобильные дороги, объекты ДПС, стоянки и другие объекты. Но этот ВРИ не позволяет размещать автомастерские и автосервисы.

Иными словами, выбирать ВРИ – Автомобильный транспорт — для размещения автосервиса бесперспективно.

Подходящий вид разрешенного использования лучше искать в Классификаторе, как было показано в предыдущем примере для кафе.

Участок под автосервис встречается в описании вида разрешенного использования — Объекты придорожного сервиса.

4. Купить землю у государства по инициативе заинтересованного лица.

Данный способ приобретения земли применим, если вы хотите получить земельный участок за пределами населенного пункта.

Чаще всего такой способ получения земли применяется для участков с/х назначения (но возможно и другое назначение земли).

В чем состоит суть:

  1. находите землю, которую хотите получить,
  2. готовите схему расположения земельного участка,

    Примечание.

    В одной из инструкций показан подробный алгоритм действий как за 40 минут составить схему земельного участка.

  3. подаете в администрацию заявление об утверждении схемы,
  4. если в течение 2-х месяцев администрация утвердит схему, то вы проводите кадастровые работы и ставите участок на учет,
  5. после этого администрация обязана провести аукцион по продаже данного земельного участка,
  6. вы участвуете в аукционе и при положительном исходе получаете участок.

Минусы данного способа получения земли:

можно потратить время и ресурсы, но не выиграть аукцион,

нельзя получить землю в границах населенного пункта, а также в г. Москва, С-Петербург и Севастополь.

Плюсы:

+ вы не зависите от лотов, которые администрация выставляет на аукцион,

+ вы можете сами инициировать проведение аукциона по участку, который вам нужен.

Подводя итог, следует отметить, что изложенный материал может только сформировать выбор правильного направления в получении земли.

Прохождение, установленных законом процедур смотрите в пошаговых инструкциях.

Желаю достойной жизни и успешной покупки участка.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: