Долги за коммунальные услуги при смене предыдущего собственника

Приветствуем Вас. Ниже описана тема Долги за коммунальные услуги при смене предыдущего собственника. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи. Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Переходят ли долги за жилищно-коммунальные услуги предыдущего собственника новому собственнику жилья?

Ответ на вопрос о переходе долгов за жилищно-коммунальные услуги к новому владельцу жилья содержится в действующем законодательстве, а именно – Жилищном кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30 ЖК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

В части 1 статьи 153 ЖК РФ установлена обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Из ч. 2 ст. 154 ЖК РФ следует, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

— плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

— взнос на капитальный ремонт;

— плату за коммунальные услуги.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение, с учетом правила установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ (возникновение обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме).

Между тем, в силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Из вышеуказанного следует, что долги за предыдущего собственника переходят к новому собственнику жилья только в части платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, а также содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме возникает у нового собственника с момента возникновения у него права собственности на жилое помещение.

Переходят ли долги

Расходы на содержание квартиры в многоквартирном доме включают следующие платежи:

  • который оплачивается вне зависимости от ситуации – за отопление;
  • которые взимаются по приборам учета – за воду, канализацию, электроэнергию, газ;
  • дополнительные – за интернет, домофон, антенну, кабельное телевидение;
  • за капитальный ремонт (если дом не признан аварийным).

Если собственник своевременно не оплачивает счета, то по каждому из этих услуг формируется долг. В зависимости от ситуации, сумма задолженности может быть личным долгом владельца квартиры или передаваться вместе с имуществом новому правообладателю.

по договору дарения

В соответствии со ст. 572 ГК РФ под дарением понимается безвозмездная передача имущества в собственность новому правообладателю. Имущество не может быть обременено какими-либо долгами.

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Задать вопрос эксперту

Обязанность по оплате задолженности по коммунальным услугам не может быть включена в договор дарения. Это делает контракт недействительным.

Любая имущественная ответственность в отношении подарка не предусматривается для дарственной.

Таким образом, при дарении квартиры или доли в ней, даритель не может передать одаряемому обязанность по оплате долгов по коммунальным услугам.

Исключение составляют долги за капитальный ремонт. Давая согласие на принятие имущества в дар, одаряемый автоматически принимает долги по взносам на капитальный ремонт.

Рассмотрим, является ли прощение долга дарением. Если покупатель квартиры самостоятельно гасит задолженность прошлого владельца, без уведомления должника, то этот факт не считается дарением.

Одаряемый должен согласиться на получение подарка. В противном случае договор считается недействительным.

Даже при наличии согласия продавца, прощение долга не считается подарком.

по наследству

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в наследственную массу входят не только имущество покойного, но и его долги. Поэтому при наличии долга по коммунальным услугам, в том числе и взносам за капитальный ремонт, обязанность по оплате передается наследнику, который принял наследство.

Ст. 1175 ГК РФ не позволяет принять только имущество. Долги делятся между наследниками солидарно.

Таким образом в качестве должника будет выступать не только наследник, который получил квартиру, но и тот, который принял любое другое имущество неплательщика.

Закон не позволяет отказаться от наследования квартиры, но принять другое имущество.

Пример. После смерти Евдокии Павловны в наследство вступали 2 ее дочери. В качестве наследства выступали 2 квартиры. В одной она проживала на момент гибели вместе со старшей дочерью. В другой жила младшая дочь. Старшая дочка регулярно вносила все платежи по коммунальным услугам. Младшая – злоупотребляла алкоголем и не платила за коммуналку. По завещанию, каждая из них получили по квартире. А долг за коммунальные услуги был поделен в равных долях.

Также закон не предусматривает возможность передать долги, например, за коммунальные услуги, конкретному наследнику. Они делятся между получателями пропорционально долям полученного имущества.

при купле-продажи

Ст. 210 ГК РФ обязывает собственника регулярно вносить платежи. Так как бремя содержания возлагается на него.

Обязанностью по внесению выплат наделяется именно владелец (ст. 153 ЖК РФ). Она не привязана к жилому помещению.

Поэтому в случае продажи квартиры, долги по коммунальным платежам остаются задолженностью продавца. При смене собственника, смена должника не производится.

Исключение составляют долги по взносам на капитальный ремонт. Они привязаны именно к квартире. Поэтому при смене собственника, гражданин получает и долг по взносам.

Если сумма сформирована за несколько лет, то уполномоченный орган может взыскать с нового собственника долг за последние 3 года. Предыдущие платежи не попадают под срок исковой давности.

Судебная практика

Как показывает судебная практика долг по ЖКХ можно взыскать, если в договоре купли-продажи прямо указана обязанность покупателя закрыть задолженность. Закон позволяет продать квартиру с долгами с согласия покупателя.

Поэтому при оформлении договора необходимо отдельно указать, что продавец не имеет задолженности.

Пример. Гражданка Ю. обратилась в суд с иском к управляющей компании. Женщина пояснила, что она купила квартиру. В договоре было прописано, что долгов по коммуналке у старого хозяина нет. Но уже в следующей квитанции она получила счет на сумму более 100 000 р. Долг прошлого владельца был выделен в отдельную сумму. Она обратилась в управляющую компанию, чтобы удалить эту строку из счета. Но со следующего месяца сумма была объединена. В соответствии с квитанцией истица стала числиться должником. Управляющая компания принимала меры по взысканию с нее долга. Женщина обратилась в суд с просьбой об удалении из ее лицевого счета долга прошлого собственника, взыскании штрафа и морального вреда. Суд удовлетворил требования частично. Долг бывшего владельца был удален. Но сумма компенсации значительно снижена. Решение № 2-1525/2017 2-1525/2017~М-1447/2017 М-1447/2017 по делу № 2-1525/2017 от 08.08.2017.

Закон предусматривает ситуации, когда новый собственник обязан оплатить долги за предыдущего владельца. Поэтому при приобретении объекта в наследство или по договору купли-продажи необходимо уделить внимание проверке сведений о долгах. В случае, если гражданин стал владельцем имущества с крупным долгом, то необходимо обратиться в суд. Перед инициацией процесса целесообразно получить консультацию специалиста по жилищному праву. Дежурный юрист нашего сайта проведет бесплатную консультацию в любое удобное для вас время.

Автор статьи

Юрист по семейному праву. Стаж с 2021 года.

Оцените статью

Кстати, можно просто посетить управляющую компанию и выяснить долги по адресу. Операторы спрашивают паспорт только в исключительных случаях.

  1. При наследовании. При оформлении наследства в первую очередь нужно получить полную информацию обо всех долгах покойного. В противном случае вступление в наследство может обернуться крупными растратами.

В соответствии со ст. 2021 ГК РФ наследник отвечает по долгам покойного только в объеме полученной собственности. При оформлении наследственного имущества получатель платит значительную пошлину. Эта сумма не учитывается из наследства, если сумма долга превышает стоимость собственности покойного.

Для получения информации необходимо просить нотариуса сделать запрос.

Что говорит закон

Согласно пункту 3 статьи 30 ЖК РФ владелец квартиры (дома, любого иного помещения) должен отвечать за ее (его) содержание. Статья 153 того же Кодекса определила, что владелец обязан своевременно оплачивать коммуналку, к числу которой относится: квартплата, капремонт, газ, свет (электроэнергия), вода и т. д.

В свою очередь, статья 223 Гражданского кодекса определила, что право собственности возникает тогда, когда предыдущий ее владелец передал нынешнему. Передачу можно осуществить путем продажи, дарения и т. д. Получается, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не обязывает нового хозяина рассчитываться по задолженностям предыдущих жильцов. Раз право владения возникает в момент передачи имущества, значит, ответственность по уплате долгов ЖКХ возникает в тот же момент.

Но в то же время пункт 3 статьи 158 ЖК РФ определил, что обязанность по оплате капитального ремонта лежит на всех, без исключения, жильцах дома и при осуществлении перехода жилого помещения от одного владельца к другому – перейдет также и задолженность за капремонт.

Также нелишним будет выяснить, обязан ли новый собственник оплачивать старые долги за коммунальные услуги. Резюмируя вышесказанное, отметим, что на нового владельца переходит обязанность только по оплате капитального ремонта, к неоплаченным ЖКУ он не имеет никакого отношения. Таким образом, определяясь, кто платит долги по коммунальным и иным платежам при покупке квартиры, можно сделать вывод , что эта обязанность остается за прежним владельцем. То, что он смог продать недвижимость с задолженностью никак не освобождает его от необходимости рассчитаться с ЖКХ, так как жилищно-коммунальные услуги привязываются не к жилому помещению, а к его собственнику.

При покупке квартиры с долгами за коммунальные услуги обязанность по их выплате остается за прежним владельцем

Что делать если купил квартиру с долгами по коммунальным или иным платежам

Практика такова, что коммунальщики зачастую пытаются приписать имеющиеся долги по ЖКУ новым владельцам, ссылаясь на то, что услуги привязываются к квартире, а не к собственнику. Это в корне неверно, даже если прежним владельцем квартиры был близкий родственник, новый собственник не несет ответственности за его задолженность. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо:

  1. При получении права собственности направить запрос в ТСЖ (управляющую компанию, ЖКХ) о предоставлении нового лицевого счета на коммунальные услуги. При этом нужно предоставить текущие показания счетчиков, чтобы не допустить приписывания старого долга новым жильцам.
  2. Если в ЖКХ отказываются менять лицевой счет на дом (квартиру), нужно напомнить им о 153 статье Жилищного кодекса РФ, где указано, что обязанность по оплате коммунальных платежей ложится на собственника в тот момент, когда в его владение переходит жилое помещение.
  3. Если это не помогло, нужно направить заявление на имя руководителя организации, изложив суть проблемы и приложив выдержки из статьи 153 Жилищного кодекса РФ и ст. 223 ГК РФ. Также, правильно будет приложить копию договора передачи собственности (дарственная, акт купли-продажи), подтверждающую дату вступления во владение. Заявление следует распечатать в 2 экземплярах.
  4. Если отказал и руководитель организации – нужно обращаться в прокуратуру, составив заявление таким же образом, как в предыдущий раз.

Таким образом, при необходимости взыскать долги со старого владельца, ЖКХ должно подавать иск в суд, чтобы обязать предыдущего собственника совершить платеж. По законодательству новые жильцы должны произвести выплату только за имеющиеся долги по капитальному ремонту дома, не более того.

Из видео можно узнать о переходе долгов за квартиру к новому собственнику:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация с юристом

Заказать обратный звонок

Все ещё остались вопросы?

Позвоните по номеру +7 (499) 938 50 41 и наш юрист БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: