Что ждет рынок новостроек в 2021 году: покупать или подождать

Добрый день, уважаемые посетители! В сегодняшней статьей мы мы обсудим тему Что ждет рынок новостроек в 2021 году: покупать или подождать. Если у Вас появился вопрос, сразу задавайте его консультанту! Надеемся, что мы сможем помочь

Что происходит на рынке недвижимости в 2021 году

Весной рынок новостроек пережил двойное потрясение — обвал рубля после падения цен на нефть и пандемию COVID-19, которая привела к самоизоляции, снижению спроса и заморозке строек.

Для покупателей жилья в 2021 году произошли два основных события:

  • застройщики начали переходить на онлайн-продажи;
  • появилась льготная ипотека под 6,5% годовых.

Цены на квартиры в новостройках растут с начала года — несмотря на кризис, последствия коронавируса и падающие темпы строительства. Сколько будет продолжаться подорожание, пока под вопросом.

В первой половине 2021 года первичное жилье выросло в цене на 5,9%. При отсутствии новых потрясений в экономике к зиме рост цен в новостройках может составить до 15%.

Чем выгодна покупка жилья в 2021 году

Льготная ипотека. Это один из главных аргументов в пользу покупки квартиры уже сейчас. Выгоду от ее оформления мы детально разбирали еще на старте программы — экономия может составить сотни тысяч рублей.

Совет Тем, кто хочет оформить ипотеку в 2021 году, нужно убедиться в своем стабильном финансовом положении. Накопить деньги на первый взнос мало, нужна уверенность в своих доходах и трудоспособности. Непостоянная работа, проблемы со здоровьем, высокая общая долговая нагрузка — все это в будущем может вызвать трудности с выплатой жилищного кредита даже с учетом ипотечных каникул. Для дополнительной гарантии лучше завести «подушку безопасности» из трех-шести ежемесячных платежей.

Возможность сохранить сбережения. Госполитика по удешевлению ипотеки приводит к снижению доходности вкладов. Чтобы не оставлять свои деньги на растерзание инфляции, можно вложить их в жилье — инвестиции в новостройки на котловане по-прежнему выгодны. Цены в строящихся домах, как правило, на 20–30% ниже, чем в готовых.

СоветПеред приобретением квартиры нужно четко представлять, будет ли в ней кто-то жить, планируется ли сдавать в аренду или перепродать ее через некоторое время. Недвижимость требует расходов на содержание (ЖКХ, ремонт) и оплату налогов, без четкого плана действий ее покупка может обернуться убытками.

Почему цены в новостройках продолжают расти

  • Отложенный спрос. Люди, которые не смогли купить жилье весной из-за коронавируса, после снятия ограничений вернулись к застройщикам. К ним прибавились те, кто решил инвестировать в недвижимость для сохранения своих сбережений.
  • Снижение ипотечных ставок. В марте средневзвешенная ставка в новостройках упала до исторического минимума 8,73% годовых, с появлением льготной ипотеки к концу сентября опустилась до 8,03%. А чем ниже ставки, тем выше спрос и больше причин у застройщиков повысить цены.
  • Продолжение строительной реформы. По новым правилам 214-ФЗ застройщики не могут напрямую привлекать деньги дольщиков на стройку и вынуждены брать банковские кредиты под проценты, что делает новостройки дороже. На обновленную схему пока перешли только 40% застройщиков, в ближайшие год-два цены еще могут вырасти.
  • Рост себестоимости строительства. Инфляция, колебания курса валют, трудности с поставками из-за коронавируса и другие факторы приводят к подорожанию стройматериалов и прочим издержкам, которые девелоперы закладывают в рыночную цену.

Стоит ли ждать снижения цен

В 2021 году падение цен в новостройках маловероятно из-за планов властей по продлению льготной ипотеки. Если квартиры и подешевеют, то незначительно — в пределах 4–5%, фактически вернувшись к уровню 2021 года. Есть вероятность, что к этому моменту все удачные локации и объекты уже раскупят. В каком темпе будут появляться новые, пока неясно.

В целом опыт прошлых лет говорит о том, что цены на недвижимость в России более склонны к росту, чем к снижению. Если вспомнить кризисы 2021 и 2021 годов, были периоды «дешевого жилья», но стихийные и недолгие.

ВажноОткладывать покупку и ждать, когда квартиры подешевеют — это риск. Нет никаких гарантий, что в будущем цены окажутся выгоднее, чем сейчас.

При этом деньги на квартиру нужно не просто отложить, но и умудриться сохранить до момента покупки. Сейчас этому мешают два фактора — инфляция и налоги.

К примеру, с 2021 года в России вводится налог на доход с процентов по вкладам — государство будет забирать 13% с доходов от всех накоплений свыше 1 млн рублей. Кроме того, хранить деньги в банках становится невыгодно из-за снижения доходности депозитов. Проценты по вкладам уже едва покрывают инфляцию, и это реальность на ближайшие годы.

Резюме

В целом положение дел на рынке для покупателей первичной недвижимости сводится к следующему — цены либо продолжат медленно расти, либо зафиксируются или незначительно снизятся. Ощутимое падение стоимости квартир (на 10–15%) очень маловероятно.

Откладывать покупку жилья и ждать снижения цен в подобных условиях рискованно. Подорожание можно «отбить», взяв квартиру по льготной ипотеке под низкие 6,5% годовых уже сейчас — но здесь важно грамотно оценить свою готовность к выплате кредита.

  • 7 Окт 2021
  • Источник: Avaho.ru

Спасибо! С вами свяжутся
в ближайше время!

Какой прогноз на будущее

Хотя во второй половине 2021 года первичный рынок практически полностью восстановился после пандемии, количество сделок все еще остается ниже прошлогодних показателей. Рынку требуется господдержка, которая способствует подорожанию.

В 2021 году потенциал роста цен еще не исчерпан. Спрос подогревает льготная ипотека и приток покупателей после рекордного снижения доходности вкладов.

На 2021 год есть два вероятных сценария по ценам в новостройках:

  • спрос сохранится — жилье продолжит медленно и постепенно дорожать;
  • спрос «выдохнется» — цены зафиксируются или немного снизятся.

Ситуация с ценами в ближайшие годы во многом зависит от сроков льготной ипотеки. Велика вероятность, что правительство продлит ее на 2021 год — тогда новостройки продолжат дорожать, насколько это возможно.

Если программу льготной ипотеки не продлят (или она не поможет удержать спрос), у застройщиков еще останется возможность привлечь покупателей через акции и скидки. Цены в этом случае условно «заморозятся» за счет того, что дисконты будут компенсировать рост.

Квадратный метр начнет дешеветь лишь при самом негативном сценарии — если доходы населения снизятся настолько, что люди не смогут брать жилье даже в ипотеку. Но и в этом случае застройщики имеют свои ограничения по снижению цен, чтобы не продавать себе в убыток.

Как долго продолжится рост цен на новостройки

По мнению Дмитрия Алексеева, в ближайшие полгода стоит ожидать некоторого замедления роста цен на первичном рынке — в пределах 7%.

В дальнейшем ценообразование во многом будет зависеть от решения по продлению льготной ипотечной программы. Будет сказываться также динамика ставки рефинансирования, а также обстановка с распространением коронавируса, — считает Дмитрий Алексеев.

Кстати, недавно глава Центробанка Эльвира Набиуллина выступила с заявлением, что программу льготной ипотеки нужно вовремя завершить. По её словам, это необходимо, чтобы не допустить возникновения пузыря на рынке жилищного кредитования. Напомним, что пока программу продлили до 1 июля 2021 года.

Артём Таболин полагает, что сейчас хорошее время для инвестиции в недвижимость. По его мнению, цены будут расти, а такой дешёвой ипотеки в дальнейшем может не быть. На рынке, действительно, присутствуют определённые опасения относительно «ипотечного пузыря».

Правда, специалисты очень сдержанно оценивают вероятность его наступления. Поэтому, отмечает Артём Таболин, пока и не последовало какой-то значимой реакции на высказывания главы Центробанка.

Эксперты ожидают, что до июля ценник на новостройки увеличится ещё как минимум на 5–7%. И это можно считать сдержанной оценкой. Несмотря на мнение о том, что рост цен уже нивелировал эффект от дешёвой ипотеки, застройщики пока не нащупали ценовой «потолок». Спрос сейчас неэластичный. Он существенно не падает, хотя цены продолжают расти, — отметил Артём Таболин.

По его словам, этой зимой ещё до конца года можно ожидать подорожания новостроек на 1–2%. На самые популярные объекты — однушки и студии — цены повысятся даже больше.

Основным драйвером повышения стоимости жилья в новостройках останется льготная ипотека под 6,5%. Она продолжит стимулировать спрос и разгонять цены как минимум до следующего лета. Не исключено, что программу продлят и в дальнейшем. Особенно если учесть, что вероятность ипотечного «пузыря» крайне мала. Просроченная задолженность здесь не превышает 1%, а увеличения числа невозвратных кредитов не наблюдается. Кроме того, риски «пузыря» снижает отсутствие в России ипотеки с «плавающей» ставкой и валютных кредитов на жильё, — говорит Станислав Манжиевский.

По его словам, цены на первичном рынке в любом случае будут ежегодно расти на размер инфляции (порядка 4%). Станислав Манжиевский считает, что пока основным способом сэкономить при покупке жилья в новостройке остаётся именно льготная ипотека под 6,5%. Субсидированная ставка всё ещё компенсирует общий рост цен на рынке.

Кстати, в декабре стартует программа льготной ипотеки на частные дома. Она тоже продлится до июля. Молодые семьи с детьми смогут взять кредит на покупку жилого дома (ИЖС) под 6,5% годовых.

Весной за счёт субсидирования покупки в ипотеку ИЖС темпы подорожания новостроек замедлятся, но оно не остановится. Наибольший рост будет в тех районах, где улучшается транспортная инфраструктура. МЦД добавляет преимуществ ближнему Подмосковью. А значит, в лидерах по росту цен будет именно оно, — считает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Популярное

Ситуация на первичном рынке жилья

На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время карантина, и нет предпосылок к тому, что до конца года динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.

Объём предложений на сегодняшний день остаётся высоким, но уже начинает снижаться. Так, за первый квартал 2021 года в эксплуатацию ввели 500 тыс. кв. м жилья, а продали вдвое больше. За период с января по май введено 800 тыс. кв. м, что вдвое меньше обычного объёма. По мере продажи недорогих квартир, которую ускорит программа субсидирования ипотек, средняя цена квадратного метра новостройки будет расти.

Сложившаяся на рынке ситуация говорит о том, что, если на примете есть подходящий объект и возможность взять льготную ипотеку, при благоприятном финансовом положении семьи кредит стоит оформить сейчас.

Иван Барсов

Директор по розничному кредитованию МТС Банка

Программы субсидирования ипотеки на новое жильё

Рынок новостроек в 2021 году привлекателен прежде всего благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. При средней рыночной ставке выше 8% взять жилищный кредит по этой программе можно под 6,5%, а некоторые банки предлагают ставку 6% и даже ниже.

В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка — участника программы.

Единственное, что нужно учесть, — есть ограничения по сумме кредита: до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн рублей в других регионах страны.

Программа льготного кредитования будет действовать до 1 ноября 2021 года. И вопреки мнению многих финансовых аналитиков, её вряд ли продлят. Поэтому, если ваша цель — покупка квартиры в новостройке с привлечением кредитных средств, стоит поторопиться и оформить ипотеку.

Кроме льготной ипотеки действуют специальные условия кредитования для отдельных категорий граждан:

  • ставка 6% годовых на покупку жилья в новостройке для семей, где второй ребёнок рождён не ранее 2018 года;
  • компенсация 30% стоимости жилья в новостройке молодым семьям, где возраст каждого из супругов меньше 35 лет;
  • 2% годовых для участников программы «Дальневосточный гектар», обязательное условие — регистрация по месту жительства в течение пяти лет;
  • 0,1–3% годовых для сельской местности, кстати, эта программа распространяется и на новостройки, и на вторичное жильё в пригодном для жизни состоянии в населённых пунктах с численностью жителей до 30 тысяч человек.

Если вы желаете стать участником одной из специальных программ, сейчас самое время.

Ещё один бонус для ипотечников от государства — материнский капитал. Его можно использовать в качестве первоначального взноса или просто для погашения ипотеки на новостройку или вторичное жильё.

Главные условия выгодной ипотеки

Итак, осень 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:

  1. Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
  2. Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
  3. Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь

Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится вторая волна коронавируса.

Вывод: В целом ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем. Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена. Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.

О чём нужно знать потенциальным заёмщикам?

В любое время привлекательность жилищного кредита зависит от ряда факторов:

  • Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. В июне 2021 года Банк России снизил ключевую ставку сразу на 1 процентный пункт, а в следующем месяце ещё на 0,25%. В результате ставка опустилась до 4,25% годовых. Это рекордно низкий уровень заимствования в истории России. Вслед за снижением ключевой ставки банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. Сейчас средняя ставка кредитования на первичном рынке составляет 8,58%, на вторичном — 8,74%, возможно и дальнейшее снижение ставок.
  • Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что до конца года цены на недвижимость вырастут незначительно.
  • Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.

Сегодня действует закон об ипотечных каникулах, который позволяет при непредвиденных обстоятельствах на шесть месяцев приостановить или снизить выплаты по ипотеке. Воспользоваться этой льготой можно, если ипотека взята на единственное жильё стоимостью до 15 миллионов рублей. Причинами предоставления кредитных каникул могут стать утрата более 1/3 дохода из-за длительной болезни или потери работы, инвалидность.

Кроме того, в силу вступил закон, по которому сделки долевого участия стали более безопасными. Деньги дольщиков теперь поступают на специальные эскроу-счета, где остаются до момента полного исполнения обязательств застройщиком.

Ситуация на вторичном рынке жилья

Цены на вторичное жильё в июле 2021 года опустились на 0,1%, но в августе снова пошли вверх — индекс стоимости жилья составил 0,4%. Наибольшим спросом пользуются квартиры в пятиэтажках и современных панельных домах.

К осени несколько упали в цене только квартиры элитного сегмента, стоимость на которые продолжала расти даже в период карантина, когда не было спроса. Сейчас их цена достигла потолка и пока остановилась.

Средняя ипотечная ставка для вторичного рынка составляет 8,74%, при этом кредит можно взять и дешевле: минимальная ставка стартует от 7,3%.

При активной поддержке государством рынка первичной недвижимости его участие никак не коснулось «вторички». Переток спроса в пользу новостроек может сделать приобретение вторичного жилья очень выгодной сделкой. Льготная ипотека на новостройки будет действовать до ноября, поэтому в сентябре-октябре ещё есть шанс удачно купить квартиру на вторичном рынке, пока цены на недвижимость не разогнались.

Как застройщики отреагировали на обвал рубля?

Честно говоря, отреагировали они как рациональные и грамотные люди. Не стали делать никаких резких выпадов, заняв позицию наблюдателей. В момент наступления кризиса главное — не суетиться и не паниковать. Тем не менее, некоторые девелоперы прогнозируют, что стоимость квадратного метра может поползти вверх. Более того, эти варианты уже всерьез рассматриваются внутри отдельных компаний. Если говорить о повышении цен на недвижимость, логичнее было бы повышать ценники в тех жилых комплексах, которые хорошо распродаются. В противном случае можно остаться с неликвидным объектом.

Представители «Группы ЛСР» сообщили, что срочных экстренных мер вводить не планируют. Продажи квартир продолжаются и никаких разговоров о повышении цен не идет. Такая же ситуация наблюдается в девелоперской компании «Гранель», которая рассматривает повышение цен только в случае роста динамики спроса. Генеральный директор «А101», Анна Боим, рассказала РБК, что аналитики ее компании тоже не видят предпосылок для роста цен. По ее мнению, если рубль не вернется на конкурентные позиции в ближайшие пару недель – спрос на покупку недвижимости может увеличиться на 7%.

Из всего этого можно сделать только один вывод: паника на рынке создает отличную почву для инвестирования в недвижимость (а многие именно это и начнут делать), что повлечет за собой увеличение спроса и, как следствие, повышение цен за квадратный метр в наиболее популярных проектах застройщиков. Как ни крути, а вложение денег в недвижимость – самый надежный способ фиксировать средства в любой кризис. Вот только далеко не факт, что ажиотаж будет большим, ведь больше половины населения столицы (и всей страны в целом) в принципе не имеют возможности приобрести квартиру без использования кредитных программ.

Сейчас мы наблюдаем некоторое волнение среди клиентов: как покупателей, так и продавцов. Но спешим успокоить, что несмотря на серьезное снижение рубля и кризис, сделки будут совершаться и дальше, ведь решение квартирного вопроса сопряжено именно с решением личной ситуации для человека!

Так комментирует ситуацию на рынке Екатерина Никитина, генеральный директор агентства по продаже недвижимости «PRO ОБМЕН».

На данный момент я бы тщательнее подбирала квартиру в новостройке, если говорить об инвестиционных вложениях, более внимательно выбирала застройщика, проект и стадию готовности. И не спешила реагировать на рекламные призывы с существенными скидками. Также не советовала бы менять сейчас рубли в доллары и прятать деньги в банке. Деньги должны работать и приносить прибыль. Сейчас мы получаем разную информацию от разных застройщиков – кто-то уже отменил часть акций, кто-то приостановил торговлю, а кто-то наоборот стимулирует своих партнеров на большие продажи. И на мой взгляд это правильная политика.

Что касается ипотеки: тем, кто еще размышляет над вопросом «брать или не брать», я бы порекомендовала ускориться и оформить ее, потому что процентная ставка будет расти.

Оформлять ли ипотеку на фоне падения рубля?

Как показали прошлые экономические кризисы, рынок недвижимости дольше остальных реагирует на глобальные изменения. Стоимость квадратного метра на нем не может меняться так же быстро, как обваливаются фондовые рынки и падает рубль. Да и к тому же, мы уже отметили выше, что квадратные метры не зависят напрямую от курса рубля и нефтяных котировок.

Вписываться в ипотеку на фоне мирового кризиса, пожалуй, не самая лучшая идея, ведь ипотека – это не фиксация прибыли, а усложнение и без того плохой ситуации вашей карманной экономики. С другой стороны, в случае пересмотра ключевой ставки Центробанком, процент по ипотечному кредитованию к концу марта может вырасти (сейчас ставка по ипотеке составляет в среднем 8,8% годовых). Можно, конечно, сделать резкий ход конем и быстро выйти на сделку по текущим ставкам, но это решение исключительно субъективного характера. Если решили пойти на это – медлить и откладывать явно не стоит, дабы не остаться с носом.

Нужно понимать, что увеличение процента по ипотеке – худший исход. По-хорошему, произойти подобного в ближайшее время не должно. С поддержкой Государства застройщики скорее всего продолжат держать текущие цены на новостройки, даже несмотря на высокие риски. Но вот вполне вероятно, что банки станут тщательнее отбирать тех, кого они готовы кредитовать. Учитывая, что большинство застройщиков уже работает по программе эскроу-счетов (покупатель платит деньги в банк, а застройщик получает их, когда сдаст жилье) – бизнес все же ждут трудности. В любом случае, прежде чем покупать что-либо и брать кредит – оцените свои возможности.

    «Можно приобрести что-то ниже рынка у тех, кто в наибольшей степени пострадал от пандемии»

    Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty:

    — Действительно, на рынке произошел некоторый всплеск сразу после окончания самоизоляции, но эксперты оценивают его по-разному. Оценивая общую политическую и экономическую обстановку, по-прежнему не видим почвы для развития благоприятного инвестиционного климата. Пик бурного роста и строительства в городе пройден, инвестировать в коммерческую недвижимость могут только профессионалы — это сложный бизнес, хотя сейчас и можно приобрести что-то ниже рынка у тех, кто в наибольшей степени пострадал от пандемии. Единственное перспективное направление — загородный рынок, который сейчас получил второе дыхание благодаря тому, что люди вернулись к традиционным ценностям, просидев несколько месяцев взаперти. Девелоперы выходят на стройплощадки, и тут точечно можно выбрать и вложиться в перспективный проект. Но нужно понимать, что и это явление отнюдь не массовое и требует определенного профессионализма и умения оценить перспективы.

    «Инвестировать в недвижимость еще не поздно»

    Юрий Лебедев, начальник отдела департамента новостроек «Инком-Недвижимость»:

    — Думаю, что инвестировать в недвижимость еще не поздно. Рост цен на жилье, который мы наблюдаем уже пару лет, объясняется рядом причин. Во-первых, в прошлом году стартовал переход отрасли на проектное финансирование, что повлекло за собой повышение стоимости новостроек. Во-вторых, за год банки значительно снизили ставки по вкладам, и для инвестора такой вариант вложений стал неинтересен. Как итог — денежные средства начали перетекать в сегмент недвижимости. Наконец, третий момент — это льготная ипотека. С помощью государства банки плавно понижали ипотечную ставку от 8–10% до 5,9–6,4% в этом году. Такого в новейшей истории нашей страны еще не было. Думаю, благодаря новому уровню доступности ипотеки интерес к жилью увеличится в разы. Что касается прибыльности инвестиций в недвижимость, то здесь важно учитывать все характеристики жилого проекта: в зависимости от них доходность может колебаться от 15% до 30%. Если, допустим, квартира массового сегмента в начале строительства стоит 9–10 млн руб., то через два года, ближе к дате сдачи дома, она уже будет стоить 14–15 млн руб. Таким образом, мы получаем доходность около 18–20% годовых.

    «Главное — выбрать объект, который вырастет в цене минимум на 10% в год»

    Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

    — Сейчас уникальный момент для совершения инвестиций в недвижимость, так как можно это делать даже с использованием заемных средств. В особенности интересны объекты, где предлагается ипотека со ставкой 5,9% и даже ниже (есть примеры проектов, где разработаны программы ипотеки со ставкой 3% годовых на весь срок кредитования!). Главное — выбрать объект, который вырастет в цене минимум на 10% в год. Такую доходность сейчас могут дать практически все новостройки, расположенные у метро и с удобным выездом в сторону центра. Обращайте внимание на проекты крупных застройщиков и те, что обладают уникальными характеристиками — например, расположены около парка или имеют виды на воду/зеленый массив. Такие квартиры никогда не теряют в цене. Вложения на нулевом цикле обеспечат рост цены по мере повышения строительной готовности. Нивелировать риски можно, выбирая квартиру в доме с продажами через эскроу-счет. При выборе изучите генплан участка: если в проекте запланировано несколько очередей строительства, а также есть много строящихся жилых комплексов по соседству, это усилит конкурентную среду и при перепродаже выгода может оказаться несколько ниже, чем при выборе квартиры в компактном проекте (1–3 корпуса).

    «Недвижимость еще не успела резко понизиться в цене»

    Алексей Гальцев, основатель Realiste:

    — Недвижимость еще не успела резко понизиться в цене, несмотря на то что уже кардинально изменились условия на рынке. Дело в том, что цены на жилье более инертны, они не сразу реагируют на происходящие события, поэтому реальные перемены стоит ожидать только к концу текущего года. Тогда мы окончательно увидим, как изменились цены на жилье. Но уже сейчас можно предположить, что, скорее всего, они упадут. В связи с этим инвестировать, что называется, в долгую, когда ты на длительное время приобретаешь жилье, сейчас невыгодно. Самые большие дисконты появятся только через семь-восемь месяцев. Если мы говорим о коротком инвестировании для тех, кто занимается покупкой и быстрой перепродажей жилья, играет на рынке, то сейчас для этого более выгодные условия: люди, которые продают свое жилье, зачастую сами соглашаются на большие дисконты по телефону. Что касается рыночных цен на недвижимость, как правило, от застройщиков, то они однозначно понизятся на несколько процентных пунктов, но, повторюсь, только к концу года, поэтому рекомендую ожидать. Предполагаю, что тогда жилая недвижимость упадет в цене на 5%, коммерческая, возможно, несколько больше — на 7%, если учитывать сложившиеся экономические реалии.

    Читайте также

    • 5 новых ниш в недвижимости, которые станут прибыльными после пандемии
    • Новые ниши для инвесторов: рынок офисной недвижимости станет другим
    • Вопреки всему: стоит ли инвестировать в недвижимость в 2021 году

    Поиск квартир
    в новостройках

    Сервис РБК Недвижимость

    «Правило «выше риски — выше доходность» еще никто не смог опровергнуть»

    Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:

    — Получить доход от вложений в недвижимость в рублевом выражении можно практически всегда. За 30-летнюю историю российского рынка цены в рублях устойчиво снижались лишь в 2009-м и в 2015–2016 годах. Параметры этого дохода и сроки возврата инвестиций зависят от множества факторов, но правило «выше риски — выше доходность» еще никто не смог опровергнуть. На рынке существуют как варианты более рискованных вложений в квадратные метры (к примеру, покупка апартаментов на котловане по ценам ниже рынка), так и довольно консервативные варианты (выкуп квартир на вторичке под сдачу в долгосрочную аренду). В первом случае можно получить и 50%, и (в исключительных случаях) 100% доходности за три-четыре года (самые удачные новостройки в Москве подорожали в два раза от котлована до выдачи ключей); во втором варианте срок окупаемости вложений будет заметно выше, а получать более чем 5-6% годовых будет сложно. На фоне снижения ключевой ставки Центробанка (и связанного с этим изменения процентов по депозитам) жилая недвижимость вновь стала интересна как объект для инвестиций или сохранения сбережений. Тем более что цены на первичном рынке растут (несмотря на спад в экономике и ограничительные меры, связанные с пандемией). Одновременно нужно всегда помнить, что недвижимость не относится к активам с высокой ликвидностью. Если валюту, драгметаллы или ценные бумаги можно превратить в денежные средства практически моментально, то для выхода из инвестиций в жилье потребуется как минимум несколько недель (а итоговая стоимость продажи может отличаться от ожидаемой или рыночной).

    «Существует риск не окупить свое вложение»

    Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

    — Ввиду последних событий (пандемия коронавируса, снижение ключевой ставки ЦБ, негативно сказывающееся на курсе рубля и доходности по вкладам) недвижимость является надежным финансовым активом для многих россиян. В настоящий момент на рынке первичной недвижимости Москвы и Подмосковья наблюдается восстановление продаж после спада в апреле-мае. На фоне сформированного отложенного спроса наблюдаются повсеместные скачки продаж, что автоматически является стимулом к повышению цен. Так, при вложении в новостройку на этапе котлована возможно получить до 30% прибыли. Как правило, малогабаритные квартиры (студии, однушки) являются наиболее востребованным и ликвидным товаром, в том числе под сдачу в аренду. Даже при отсутствии возможности приобрести квартиру за собственные средства можно совершить сделку с привлечением ипотеки. В первую очередь, речь идет о правительственной программе с льготной ставкой 6,5%, так как в настоящий момент до сих пор нет официальных подтверждений о ее продлении. Между тем наблюдается смена подхода к коммерческим помещениям на первых этажах, еще недавно считавшихся одними из самых доходных для их владельцев. Они по-прежнему могут быть высоко маржинальной недвижимостью, однако теперь необходимо более тщательно выбирать сферу деятельности / потенциальных арендаторов, а также отвечать последним санитарным и эпидемиологическим требованиям. Ключевыми недостатками такого способа инвестирования средств в жилье остается риск заморозки проекта и/или банкротство девелопера. Даже в случае крупных застройщиков всегда существует вероятность сдвига сроков ввода объекта в эксплуатацию. Существует риск не окупить свое вложение из-за отсутствия роста цен по проекту (например, при дефляции). Вот почему необходимо тщательно выбирать проект, обращать внимание на дисциплинированность застройщика, а также на текущее конкурентное окружение и планы по развитию территории.

    «С целью сдачи в аренду сегодня интересен сегмент апартаментов»

    Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «Бон Тон»:

    — Инвестиции в недвижимость остаются актуальными до сих пор — покупатели исходят из целей сохранения денежных средств при помощи понятного и стабильного механизма. Например, депозиты теряют свою привлекательность на фоне падающей ключевой ставки, которая установлена уже на уровне 4,25%. Недвижимость остается понятным средством сохранения накоплений. Особенно в ситуации валютной турбулентности. В условиях снижения ипотечной ставки привлекательность инвестиций в недвижимость еще больше возрастает. В сфере недвижимости доступны два варианта инвестиций. Первый — покупка с целью получения пассивного дохода. Второй — перепродажа и получение прибыли за счет разницы в стоимости квадратного метра. Главное здесь — правильно выбрать объект для вложений. С целью сдачи в аренду сегодня интересен сегмент апартаментов — такие проекты нередко реализуются в очень интересных локациях и предлагают качественное наполнение в рамках свой стоимости. То, что нужно арендаторам, и нежилой статус помещений не является помехой. Перепродажа недвижимости обеспечивает доход на небольшом временном отрезке, но инвестору необходимо тщательно выбирать проекты для входа с учетом особенностей локации, рынка конкурентов, вторичного фонда и характеристик самого объекта. Выбираются наиболее ликвидные лоты, которые могут быть реализованы в минимально возможные сроки.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: