Что необходимо знать при покупке участка или загородного дома

Добрый день, дорогой гость! Далее подробно описана тема Что необходимо знать при покупке участка или загородного дома. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно! Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

Что необходимо знать при покупке участка или загородного дома

Чтобы будущим собственникам земельных участков не утонуть в море предложений и определиться для каких же целей они хотят приобрести собственный кусочек планеты Земля, предлагаем ознакомиться со следующими данными подтвержденными как другими интернет источниками так и законом…

Первый шаг

В первую очередь нужно определить, для чего приобретается земельный участок.

Классификация земельных участков, рассматриваемая для покупки:

Земли сельскохозяйственного назначения

Делятся на:

— используемые для сельскохозяйственного производства (обычно указывается конкретный вид сельскохозяйственной деятельности: пашня, животноводство, многолетние насаждения);

— предназначенные для садоводства, огородничества;

— под дачное строительство.

Земли поселений (земли населенных пунктов)

— индивидуальное многоэтажное строительство;

— для размещения домов индивидуальной жилой застройки;

— находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

Тут еще важно знать!

Целевое назначение земельного участка

Один из основных параметров, на которые следует обратить внимание покупателю участка, — целевое назначение земли: от этого зависит, можно ли будет на участке что-нибудь построить.

Покупатель должен убедиться, что участок как минимум предназначен для использования в качестве садового или дачного с правом возведения жилого строения. Существуют определенные ограничения по видам использования: на участках, целевое назначение которых — огородничество, нельзя возводить капитальных построек. На участке для садоводства, строительство жилья разрешено, но зарегистрироваться в нем нельзя. А владельцу дачного участка уже предоставляется возможность возведения полноценного жилого дома.

Еще одна категория земель — земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Многие покупатели считают, что на землях ЛПХ можно строить жилые дома. В некоторых случаях это возможно — когда речь идет о территории, которая находится в границах поселений. Если нет, то строить на таких участках по закону нельзя. Оптимальный статус для земли, предназначенной под застройку, — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Не стоит доверять словам о том, что купленный участок можно будет быстро и без проблем перевести в другую категорию земель — например, из участка сельхозназначения сделать участок ИЖС. Существует большое количество требований к территории для перевода: непосредственная близость к населенному пункту, согласование с администрацией населенного пункта, к которому примыкает участок, общественные слушания. А прохождение необходимых формальностей занимает много времени и требует вложений, которые сопоставимы со стоимостью самого земельного участка до перевода его в статус ИЖС.

Стремясь иметь участок ближе к водоему или лесу, можно столкнуться с рядом ограничений по его использованию. Специалисты рекомендуют в случае малейших сомнений проверять, не относился ли участок к категориям земель, ограниченным в обороте, прежде чем он приобрел одно из существующих назначений. Например, не относился ли он к землям природоохранного и историко-культурного назначения — в неразберихе 90-х случаи перевода таких участков в земли под «индивидуальное жилищное строительство» бывали. Покупать такой участок не стоит: даже при надлежащем оформлении всех документов, есть риск впоследствии участок потерять.

При оформлении сделки по участку документов и хлопот меньше, чем в сделке по дому. Но нужно внимательнее анализировать правовые и практические последствия покупки земли. Если приобретается участок с готовым домом, то вопросы согласования застройки на нем уже должны быть решены. Если приобретается свободный участок, то нужно выяснить возможности и ограничения застройки в данной местности, чтобы не оказалось так, что ваши планы не совпадут с правовыми возможностями. Случается, что при покупке клиент забывает уточнить план застройки ближайших территорий: сначала покупатель приобретает участок или даже участок вместе с готовым домом, а потом оказывается, что через дорогу в скором времени появится «сосед», например коровник или свиноферма. Правовая база по земельным отношениям возникла совсем недавно и еще несовершенна.

Документы для регистрации

  1. Документ, удостоверяющий личность
  2. Квитанция о плате за регистрацию (оригинал и копия)
  3. Заявления о государственной регистрации сделки и регистрации права собственности (перехода права)
  4. Договор купли-продажи (четыре экземпляра)
  5. Акт приема-передачи объекта
  6. Документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемый объект
  7. План земельного участка (оригинал и копия)
  8. Акт нормативной цены земельного участка

Виды разрешенного использования земельных участков

  1. Как приобрести землю в собственность без риска?
  2. Какие документы нужны при покупке земельного участка?
  3. Потребуется ли кадастровый план?
  4. Как проверить полномочия продавца?

Продавец должен предоставить покупателю следующий минимум документов

  • документы продавца:

для гражданина — паспорт, для его представителя — паспорт и нотариально удостоверенная доверенность,

для предпринимателя — паспорт и свидетельство о государственной регистрации,

для юридического лица — учредительные документы;

  • кадастровый паспорт (ранее — план) земельного участка.
    Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Соответственно, переход права собственности при отсутствии кадастрового паспорта (плана) земельного участка не может быть зарегистрирован;
  • правоустанавливающий документ
    Договор, на основании которого продавец приобрел право собственности на участок, решение суда о признании за продавцом права собственности или иной документ;
  • свидетельство о праве собственности на участок
  • Права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21 июля 2021 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Именно свидетельство на право собственности является основным документом, подтверждающим права продавца при реализации земельного участка;
  • отказ субъекта РФ от покупки земельного участка
    При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения действует преимущественное право субъекта РФ на приобретение таких земельных участков (ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Таким образом, для совершения сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения требуется предварительное получение отказа субъекта РФ от его покупки.

Полномочия продавца подтверждаются не только вышеперечисленными документами. Актуальная информация о том, кто является собственником земли, какова площадь участка и есть ли обременения, может быть получена в Отделе Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), с оплатой пошлины. Эти сведения носят срочный характер. Все службы и организации принимают выписку из ЕГРП в течение десяти календарных дней с даты выдачи.

Кроме того, информацию о продавце (предпринимателе или юридическом лице) покупатель может самостоятельно запросить за отдельную плату в налоговой инспекции по месту нахождения продавца.

После проверки соответствия всех данных и предоставленных продавцом документов можно переходить к обсуждению условий договора.

Как проверяется юридическая история земельного участка? Есть ли аналогия с квартирами?

В ходе проверки юридической чистоты совершаемой сделки по приобретению земельного участка (due diligence) собирается вся необходимая информация о том, кому и на каком праве ранее принадлежал земельный участок (то есть проверяется цепочка собственников); какие сделки проводились с земельным участком (с проверкой законности данных сделок); кому и на каком праве принадлежит земельный участок в настоящее время (с анализом законности возникновения права собственности).

Кроме того, в рамках проверки выявляют:

  • существующие ограничения и обременения права пользования земельным участком;
  • сведения о проведении межевания земельного участка;
  • существующие претензии и притязания третьих лиц в отношении земельного участка;
  • существующие судебные споры, объектом которых выступал земельный участок;
  • состав земель земельного участка;
  • наличие объектов недвижимости на земельном участке;
  • ведение на земельном участке какой-либо хозяйственной деятельности.

Юридическая проверка любого объекта недвижимости — как земельного участка, так и квартир, должна обязательно осуществляться до проведения сделки, чтобы свести к минимуму риск заключения сделки с недобросовестным продавцом (например, при отсутствии полномочий на совершение сделки, в случае нахождения земельного участка либо квартиры под арестом, запрещением и т. д.). Это позволит также избежать возможных судебных притязаний со стороны третьих лиц на земельный участок и обеспечит защиту права собственности приобретателя актива.

Если в планах строительство дома, то на какие моменты покупателю участка следует обратить особое внимание?

— При покупке земельного участка для последующего строительства на нем жилого дома прежде всего необходимо обратить внимание на категорию земельного участка (земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов) и вид разрешенного использования (для ведения дачного хозяйства, для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства). В зависимости от категории и вида разрешенного использования земельного участка определяется возможность строительства на нем жилого дома.

Если категория земельного участка, его целевое назначение и разрешенное использование исключают осуществление строительства, то законно возвести дом можно, лишь изменив категорию земельного участка или вид его разрешенного использования. Это потребует дополнительных временных и денежных затрат.

Зачастую мешает и наличие различных обременений. Например, нередко после покупки земли выясняется, что в определенном месте в пределах границ участка нельзя строить дом из-за проложенных теплосетей или каких-либо других коммуникаций. В будущем в случае обнаружения неисправности здесь могут проводить аварийно-ремонтные работы. При этом собственники участка не получат никакой компенсации, поскольку ранее дали свое согласие на соответствующие обременения участка при его приобретении.

Какие документы необходимо предоставить для государственной регистрации прав на земельный участок?

Для государственной регистрации прав на земельный участок необходимо предоставить в Отдел ФРС по месту нахождения земельного участка следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность.

Для гражданина — паспорт, для его представителя — паспорт и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия,

для предпринимателя — паспорт и свидетельство о государственной регистрации,

для юридического лица — учредительные документы.

2. Документы — основания для государственной регистрации прав на земельный участок:
  • акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, на основании которого такое право возникло;
  • договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда, на основании которого возникло право собственности в отношении земельного участка;
  • иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход прав;
  • документ об уплате государственной пошлины.
3. Кадастровый паспорт земельного участка.

В случае если кадастровый паспорт (план) земельного участка был предоставлен правообладателем при предыдущей регистрации прав, то его предъявлять не нужно.

4. Документы, связанные с особенностями заключаемой сделки.

Например нотариально удостоверенное согласие супруга (и) продавца на продажу участка, протокол собрания участников коммерческой организации об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью, свидетельство о праве на земельный участок продавца и др. Состав документов следует заранее уточнить у юриста или в Отделе ФРС.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, а также требования к их оформлению и количеству экземпляров доступны для ознакомления в каждом отделе регистрационной службы. Кроме того, необходимую информацию можно получить на официальном сайте Федеральной регистрационной службы, Управления Федеральной регистрационной службы.

Принятие комплекта документов на государственную регистрацию прав подтверждает расписка, которая выдается заявителю. Сделка считается зарегистрированной со дня внесения записи о сделке или возникшем праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Где и как можно заранее узнать об ограничениях использования участка (сервитуты, охранные зоны, зоны отчуждения и т. д.)?

— Российское законодательство позволяет любому гражданину свободно получать сведения о кадастровом номере, местонахождении, категории, виде разрешенного использования, площади, границах, правообладателе, кадастровой стоимости земельного участка, в том числе информацию об ограничениях, обременениях и сервитутах, с которыми может быть связано использование участка. Для этого необходимо обратиться с заявлением в территориальный отдел Роснедвижимости по месту нахождения земельного участка с просьбой предоставить кадастровую выписку (выписка выдается в течение десяти рабочих дней согласно п.8 ст. 14 ФЗ от 24.07.2008 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Подобного рода информацию можно получить и в Отделе Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка путем запроса данных из ЕГРП (выписка из ЕГРП выдается обычно через пять рабочих дней). При получении вышеуказанных документов заявитель оплачивает госпошлину.

Чтобы узнать о перспективном использовании земельного участка целесообразно обратиться в отдел архитектуры администрации муниципального района и поселения, на территории которых расположен участок. Здесь можно получить сведения о планируемом размещении автомагистрали, промышленной зоны, иных объектов, существенно влияющих на использование земельного участка, а также данные о возможных ограничениях в пользовании участком для государственных и муниципальных нужд.

Участок предоставлен местным органом власти в постоянное пользование. На руках у хозяина — только выписка из похозяйственной книги. Нужны ли еще какие-то документы, чтобы свободно и полноценно распоряжаться землей?

— В соответствии с п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования (ПБП), не могут распоряжаться этими земельными участками (то есть продавать, дарить, завещать и пр.). Таким образом, для полной свободы распоряжения земельным участком необходимо оформить его в собственность.

Право бесплатного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, которые были выделены гражданам для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, предусмотрено ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

Регистрация права собственности на такие земельные участки допускается без проведения межевания. В этом случае предъявляют кадастровый паспорт участка с отсутствием сведений о месторасположении его границ и примерным указанием площади. Однако следует иметь в виду, что после государственной регистрации права собственности межевание земельного участка должно быть проведено в обязательном порядке.

Выписка из похозяйственной книги является достаточным основанием для регистрации права собственности гражданина на земельный участок только в том случае, если он был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства (п. 2 ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если участок выделяли для других целей, то необходимо предъявить также документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на него.

После государственной регистрации права собственности распоряжение земельным участком осуществляется свободно в пределах, установленных действующим земельным законодательством РФ.

В каких случаях и в каком порядке земельный участок может быть изъят у собственника?

— Земельный кодекс РФ, в качестве одного из оснований прекращения права на земельный участок, предусмотрел его принудительное изъятие в виде конфискации (по решению суда в виде санкции за совершение преступления), реквизиции (временное изъятие в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер) и изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, предусмотренных ст. 49 Земельного кодекса РФ, и может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости. Решение об изъятии подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок, о чем собственник земельного участка должен быть уведомлен не позднее чем за год до предстоящего изъятия (ст. 279 Гражданского кодекса РФ).

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ч.3 ст.6 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Изъятие в данном случае происходит только в судебном порядке по заявлению органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации.

Заявление в суд должно содержать материалы проверки соблюдения земельного законодательства. В соответствии с Положением о государственном земельном контроле, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 г. № 689, проверки подобного рода вправе проводить Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости как по своей инициативе, так и по инициативе государственных и муниципальных органов.

Другой случай утраты земельного участка связан с принудительной продажей имущества банкрота, но это неизбежное следствие развития рынка. В целом права собственника земли, в том числе на судебную защиту от незаконного изъятия, гарантированы Конституцией РФ и нормами международного права.

После того как определитесь

Вы перестанете рассматривать половину предложений на рынке земли и тратить на это свое время – достаточно будет спросить продавца «какая категория земли и её назначение?».

Построить дом для постоянного проживания или отдыха с правом регистрации в нем. Земли поселений — можно построить капитальный дом и зарегистрироваться в нем.

  • Индивидуальное жилищное строительство
  • Дачное строительство      

Построить дом для постоянного проживания или отдыха.         

  • Сельскохозяйственного назначения      
  • Земельные участки для ведения дачного хозяйства   
  • Можно построить капитальный дом

Построить домик для летнего отдыха и разбить садик или огород.   

  • Сельскохозяйственного назначения      
  • Земельные участки для ведения садоводства,
  • Земельные участки для ведения огородничества       

Можно построить капитальный дом.

  • Земли поселений    
  • Земельные участки, находящиеся в составе дачных,
  • садоводческих и огороднических объединений.

Четвертый шаг

Еще одним не маловажным фактором при покупке земельного участка является наличие эксплуатирующей организации. Кто будет обслуживать сети, чистить дорогу, вывозить мусор, улучшать условия проживания и т.п. Как и с каким качеством будет осуществляться эксплуатация территории прилегающей к отдельному участку.

Приятно жить там, где есть парковая зона для прогулок, газоны пострижены, дорога почищена, нет мусора, есть система видеонаблюдения, а обслуживающий персонал быстро реагирует на заявки по ремонту коммуникаций.

Хотелось бы, чтобы данная статья помогла сделать правильный выбор при покупке земельного участка!

Как купить землю: пошаговая инструкция и лайфхаки от риэлторов

Журнал Этажи

Инструкции

October 17, 2021 05:15

Поделиться

Поделиться

Отправить

Класснуть

Твитнуть

Вотсапнуть

Также будет интересно

 

Введите ключенвые слова и нажмите Enter.

Подбираем участок

Часто покупатели стремятся купить землю в красивом месте или поближе к озеру, не задумываясь о том, смогут ли они построить на этом участке дом, будут ли трудности с подъездом зимой. Но есть несколько правил, которые сильно упростят вам жизнь:

  • Берите участок с минимальным уклоном. Выравнивание перед закладкой фундамента влетит в копеечку — лучше, чтобы земля этого не требовала.
  • Выбирая землю возле водоема, проверьте, не уползет ли земля вместе с вашим домом прямо в реку. Для этого можно вызвать специалистов — геофизиков и гидрогеологов.
  • Подбирайте участок нужного размера. Если вы примерно представляете, какого размера будет дом, участок не должен быть меньше ожидаемого размера дома. Считайте не только в сотках, но и в метрах. С расчетами вам помогут маркшейдеры или строительные компании.
  • Оцените состояние коммуникаций. К участку должно быть легко проехать круглый год, если вам это важно, а также не должно быть проблем с подключением воды, электричества и газа.
  • Определитесь, на каком расстоянии от города должна находиться земля.

Выбираем тип участка

Землю нужно выбирать исходя из того, что вы планируете на ней делать. Все земли, государственные и частные, принадлежат к определенной категории, которая указана в кадастровом паспорте участка. Есть категории, которые позволяют жить на участке и вести личное хозяйство, а есть категории, пригодные, например, только для промышленного использования. В этот раз поговорим про земли для личных нужд, а про промышленные расскажем в другой статье.  

Определитесь, для чего вам земля. Чтобы разбить садик и выращивать овощи или для строительства? В обоих случаях вам подойдут земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов/поселений.

Земли населенных пунктов делятся на две категории: под ИЖС и для общего пользования.

ИЖС — земли для индивидуального жилищного строительства. На таком участке можно построить жилой дом и прописаться в нем.

Земли сельхозназначения имеют несколько типов, но только один подходит для огорода или дачи — участки для ведения личного подсобного хозяйства  или ЛПХ. Обычно такие участки находятся на территориях садовых некоммерческих товариществ (СНТ) или дачных некоммерческих партнерств (ДНП).

Также учтите, что садовые земли не подразумевают круглогодичного проживания, и это может стать проблемой, если вы планируете жить в доме на такой земле: дороги зимой не чистятся, могут отключить электричество, сложно провести  газ.

Какие документы вам понадобятся

📑 паспорта покупателя и продавца;

📑 документы на землю: свидетельство о государственной регистрации права, его копия, кадастровый паспорт, если земля продается впервые (если эта земля раньше уже продавалась, кадастровый паспорт не обязателен);

📑 договор купли-продажи с подписями покупателя и продавца, в 4 экземплярах;

📑 акт приема-передачи участка с подписями сторон;

📑 квитанция об уплате госпошлины и ее копия;

📑 если продавец состоит в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга или супруги;

📑 заявление о регистрации.

Когда подадите документы, получите расписку от МФЦ или отделения Росреестра о том, что документы приняты и сделка состоялась. Через несколько дней (об этом вам скажет сотрудник МФЦ или Росреестра) вы придете и заберете новое свидетельство о собственности — с вашими данными.

Рассчитаться с продавцом вы можете как банковским переводом, наличными деньгами непосредственно в день сделки, либо с помощью банковской ячейки. Если берете землю в кредит, с продавцом расплатится банк — полностью или частично.

Определяемся с деньгами

Участки, предназначенные для ИЖС, можно покупать в ипотеку и в кредит. Садовые участки труднее предоставить как залог, поэтому банки менее охотно дают деньги на такую покупку.

Стоимость участка зависит от расположения, наличия коммуникаций или построек, инфраструктуры или планируемой инфраструктуры. И от жадности продавца, конечно. Очень дешево обычно продаются «проблемные» земли, которые принадлежат формально продавцу, но фактически документы давно утеряны и на их восстановление нужны деньги, время и адвокат. Также максимально быстро и дешево люди стараются сбыть участки, на которые претендует кто-то еще — например, наследники бывшего владельца.

Покупаем землю

Прежде, чем заплатить деньги, нужно проверить участок.

  • Что и когда будут строить поблизости, не возникнут ли проблемы с использованием земли по назначению? Это можно узнать в департаменте архитектуры и градостроительства в муниципалитете того района или области, где покупаете землю.
  • Не находится ли участок в залоге, аренде или под арестом судебных приставов? Это можно узнать в Росреестре, запросив кадастровую выписку непосредственно в нем, в МФЦ или на сайте Госуслуг.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: